Prima locuință nouă: lista de verificare de la căutare la mutare

Pasul 1: stabilește bugetul total, nu doar prețul din anunț

Prețul apartamentului este doar o parte din suma de care ai nevoie. La el se adaugă TVA, dacă nu este deja inclus, taxele și onorariile de la notar, eventualele costuri ale creditului, finisajele, mobilierul și mutarea. Ghidul Costul total al unui apartament nou le enumeră, iar TVA la locuințe noi în 2026 explică partea de TVA.

Un exercițiu util: pornește de la suma lunară pe care o poți plăti fără să-ți strici restul vieții, nu de la suma maximă pe care ți-o oferă o bancă. Adaugă un rezervor pentru surprize, pentru că finisarea și mutarea depășesc aproape întotdeauna prima estimare.

Dacă te gândești la un credit, citește din timp Credit ipotecar pentru o locuință în construcție. Pentru creditele garantate de stat, vezi Programul guvernamental de credit pentru locuință.

Pasul 2: decide ce cauți

Înainte de vizite, scrie pe o foaie ce este obligatoriu și ce este de dorit: numărul de camere, bugetul maxim, drumul spre serviciu, accesul la transport, parcarea, termenul în care vrei să te muți. O listă scrisă te ferește de decizii luate sub presiunea unei vizite reușite.

• Compară zonele după timpul real de deplasare, la ora la care chiar mergi la serviciu, nu după distanța pe hartă. Pentru orientare, începe cu zonele și cu proiectele din București și Ilfov.
• Gândește-te la diferențele dintre București și Ilfov, descrise în București sau Ilfov.
• Hotărăște dacă accepți un apartament în construcție sau vrei unul deja finalizat. Primul se plătește de obicei în rate, dar vine cu așteptare și cu risc de întârziere, vezi Apartament la stadiu de proiect.

Pasul 3: verifică dezvoltatorul și proiectul înainte de orice avans

Nu plăti nicio sumă, nici măcar una mică „de rezervare”, înainte să știi cine vinde și ce vinde. Verificările se fac pe documente, nu pe baza prezentării comerciale. Ghidul Cum verifici un dezvoltator arată ce întrebi și ce ceri.

În același timp, află în ce stadiu se află lucrările și cum arată etapele unui șantier rezidențial, în Etapele șantierului rezidențial. Dacă proiectul este încă pe hârtie, ia în calcul și ce se poate schimba în jurul lui, vezi Cum verifici PUZ și PUG.

Cere în scris, înainte de a te hotărî, suprafețele pe tipuri (utilă, construită, totală), ce este inclus în preț și ce nu, precum și graficul de plată. Diferențele de suprafață sunt o sursă frecventă de neînțelegeri, explicate în Suprafața utilă, construită și totală.

Pasul 4: antecontractul, citit rând cu rând

Antecontractul, numit și promisiune de vânzare, este primul document care te leagă. Codul civil spune că promisiunea de a contracta trebuie să cuprindă toate clauzele contractului promis, fără de care părțile nu ar putea să-și execute promisiunea. Tot Codul civil prevede că, în lipsa unei stipulații contrare, sumele plătite în temeiul unei promisiuni de vânzare reprezintă un avans din prețul convenit.

Concret, înainte să semnezi, verifică:

1. identitatea vânzătorului și dreptul lui asupra terenului și construcției;
2. descrierea apartamentului, a anexelor (boxă, loc de parcare) și a finisajelor;
3. prețul, rata de plată, ce se întâmplă cu avansul dacă una dintre părți renunță;
4. termenul de predare și penalitățile pentru întârziere;
5. data la care se încheie contractul de vânzare la notar.

Detaliile sunt în Antecontract cu dezvoltatorul: clauze și, dacă te aștepți la întârzieri, în Întârzierea predării. Înainte de semnare, un avocat sau un notar poate citi documentul cu tine.

Pasul 5: contractul de vânzare și înscrierea în cartea funciară

Pentru ca vânzarea să fie valabilă, contractul se încheie în formă autentică. Codul civil cere, sub sancțiunea nulității absolute, ca înscrisul autentic să fie folosit pentru convențiile care strămută sau constituie drepturi reale ce urmează a fi înscrise în cartea funciară. Practic, asta înseamnă o semnare la notar.

Mai este un detaliu care contează: potrivit Codului civil, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, între părți și față de terți, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, sub rezerva unor dispoziții legale contrare. De aceea, după semnare, verifică dacă numele tău apare în carte ca proprietar. Cum arată și cum se citește extrasul, afli din Extrasul de carte funciară.

Dacă finanțezi achiziția cu un credit, banca va cere de regulă o ipotecă asupra apartamentului, iar documentele se coordonează între bancă, notar și dezvoltator. Întreabă din timp cine face ce și în ce ordine.

Pasul 6: predarea apartamentului

Predarea este momentul în care preiei apartamentul fizic. Mergi la ea fără grabă, cu planul, cu contractul și cu o listă. Ce verifici, cum consemnezi defectele și ce documente primești se află în Recepția apartamentului.

Notează indexurile contoarelor în ziua predării și păstrează toate documentele primite. Ele îți vor trebui la mutare, la asociația de proprietari și, mai târziu, dacă apar probleme.

Pasul 7: impozitul local și mutarea

Codul fiscal prevede că, la dobândirea unei clădiri în cursul anului, proprietarul depune o declarație la organul fiscal local în a cărui rază se află clădirea, în termen de 30 de zile de la dobândire, și datorează impozitul pe clădiri începând cu 1 ianuarie a anului următor. Regula generală există și pentru clădirile nou-construite, dar felul în care se aplică în cazul tău se confirmă la direcția de impozite și taxe locale. Întreabă acolo ce acte îți trebuie.

Pentru restul mutării, de la schimbarea domiciliului la contractele de utilități, vezi Mutarea în apartament nou: acte și pași. Iar pentru cheltuielile de după mutare, urmărește și ghidul despre costurile lunare într-un bloc nou.

Rezumat: ordinea care te ajută

1. buget total și limită clară;
2. criterii scrise pentru ce cauți;
3. verificarea dezvoltatorului și a proiectului;
4. antecontract citit cu un specialist;
5. contract la notar și înscriere în cartea funciară;
6. predare cu listă de verificare;
7. declarații fiscale și mutare.

Dacă ești la început, pornește de la proiectele noi din sectoarele 1, 2 și 3 sau din Ilfov, în funcție de bugetul și de drumul tău zilnic. Nu te grăbi: un apartament cumpărat în câteva luni de verificări costă de obicei mai puțin decât unul cumpărat în câteva zile, sub presiune.