Etapele unui șantier rezidențial și ce înseamnă fiecare pentru cumpărător

Cadrul legal s-a schimbat în august 2026

Până în vara lui 2026, autorizarea lucrărilor era reglementată de Legea 50/1991. De la 25 august 2026 se aplică Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea 169/2026, publicată în Monitorul Oficial din 10 august 2026), care abrogă Legea 50/1991 și o mare parte din Legea 10/1995 privind calitatea în construcții.

Codul prevede totuși că regulamentul de recepție din HG 273/1994 rămâne în vigoare până la modificarea lui. Dacă ai citit ghiduri mai vechi, reține că numerotarea articolelor și unele proceduri pot fi diferite. Pentru un proiect început înainte de august 2026, întreabă dezvoltatorul sub ce regim a fost emisă autorizația.

Planificat: terenul, proiectul și certificatul de urbanism

În această fază nu există încă o autorizație de construire. Dezvoltatorul are un teren, o idee de proiect și, eventual, un certificat de urbanism, adică documentul care arată ce se poate construi pe parcelă. Tot ce vezi atunci sunt randări, planuri și promisiuni comerciale.

Pentru cumpărător, regula centrală este cea din Cod: dezvoltatorul poate promite vânzarea unui apartament viitor doar după ce autorizația de construire a fost notată în cartea funciară, după preapartamentare și după deschiderea cărților funciare pentru unitățile individuale. Promisiunea de vânzare se încheie numai în formă autentică, la notar.

Prin urmare, dacă ți se cere un avans într-un proiect fără autorizație notată, merită să te oprești și să citești Apartament la stadiu de proiect și Antecontract cu dezvoltatorul: clauze.

Autorizat: ce înseamnă o autorizație de construire

Autorizația este actul emis de autoritatea publică competentă, care permite începerea lucrărilor, pe baza unui proiect tehnic verificat. Codul arată că lucrările pot începe doar după emiterea autorizațiilor și exclusiv pe baza proiectului tehnic de execuție verificat.

Autorizația nu e valabilă la nesfârșit: potrivit Codului, ea are valabilitate de 3 ani de la emitere, termen care se extinde pe durata de execuție prevăzută în autorizație, de la data începerii lucrărilor comunicată autorității. O autorizație își pierde valabilitatea, între altele, dacă lucrările nu încep în termen sau dacă execuția este suspendată mai mult de 24 de luni.

Verifică în extrasul de carte funciară dacă autorizația este notată, apoi cere dezvoltatorului numărul și data autorizației și compară-le cu ce apare la primărie. Detalii despre extras găsești în Extrasul de carte funciară.

În construcție: începerea lucrărilor și predarea amplasamentului

Titularul autorizației anunță autoritatea care a emis-o și Inspectoratul de Stat în Construcții (ISC) despre data începerii lucrărilor. Cel târziu la începere, la loc vizibil trebuie să fie amplasat panoul de identificare a investiției.

Urmează predarea amplasamentului către constructor, pe bază de proces-verbal, și înființarea șantierului: planuri de securitate și sănătate în muncă, gestionarea deșeurilor, protecția vecinătăților. Codul mai cere ca executantul să încheie o asigurare a șantierului împotriva pieirii bunului înainte de finalizare.

Un panou lipsă sau care nu se potrivește cu documentele este un semnal de verificat, nu o dovadă în sine. Poți face o vizită la fața locului și poți cere în scris explicații dezvoltatorului.

În timpul execuției: cine urmărește calitatea

Codul impune urmărirea execuției de mai multe părți deodată: constructorul, prin responsabilul tehnic cu execuția, dezvoltatorul, prin dirigintele de șantier, proiectantul pe fazele determinante și autoritatea de control. Pentru elementele critice pentru rezistență, continuarea lucrărilor se face pe baza unor verificări la „faze determinante”, cu documente care atestă calitatea materialelor și a lucrărilor care devin ascunse.

Ca cumpărător nu participi la aceste verificări, dar poți cere să vezi ce fel de documente există și cine este dirigintele de șantier. Lucrările ascunse (armături, hidroizolații, trasee de instalații) nu se mai pot vedea după finisare, deci întrebările despre ele au sens mai ales în timpul construcției.

Dacă dezvoltatorul amână lucrările sau termenul de predare, vezi Întârzierea predării.

Recepția la terminarea lucrărilor

Recepția este etapa în care beneficiarul sau dezvoltatorul certifică finalizarea lucrărilor, în conformitate cu autorizația și cu cerințele de calitate. Ea se face în două trepte: recepția la terminarea lucrărilor și, după expirarea perioadei de garanție, recepția finală.

La recepția la terminarea lucrărilor se întocmesc, între altele, punctele de vedere ale proiectanților și ale dirigintelui de șantier, procesele-verbale de recepție, cartea tehnică a construcției, manualul de utilizare și mentenanță și proiectul „as built”, adică proiectul real executat. Ea se face împreună cu recepția branșamentelor la utilități aferente ansamblului.

Codul spune că dezvoltatorul predă construcția către beneficiar numai după admiterea recepției la terminarea lucrărilor și punerea în funcțiune a branșamentelor autorizate și definitive la rețelele de utilități. Pentru un bloc, cartea tehnică se păstrează ulterior de asociația de proprietari, prin administrator. Mai multe despre predarea propriu-zisă găsești în Recepția apartamentului.

Livrat: garanția și recepția finală

După recepție începe perioada de garanție, în care constructorul trebuie să remedieze viciile ascunse apărute. Durata minimă depinde de clasa de consecințe a construcției: Codul prevede 5 ani pentru CC3 și CC4, 3 ani pentru CC2 și 1 an pentru CC1, iar perioada începe la data semnării procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor. În ce clasă intră un bloc anume, află de la dezvoltator sau din documentația proiectului.

Pe lângă garanție, executanții răspund pentru viciile ascunse apărute într-un interval de 10 ani de la recepție, iar pentru vicii ale structurii de rezistență, rezultate din nerespectarea proiectului sau a normelor, răspunderea poate continua pe toată durata de existență a construcției. Cum se valorifică acest drept în cazul tău depinde de contractele tale și merită discutat cu un avocat.

Recepția finală trebuie organizată de beneficiarul construcției în cel mult 10 zile de la expirarea perioadei de garanție.

Lista scurtă de verificări înainte de a avansa

1. Există autorizație de construire și este notată în cartea funciară?
2. Autorizația este încă în termen de valabilitate și corespunde proiectului pe care îl vezi vândut?
3. Există panou de identificare pe șantier și lucrările par în ritm cu graficul comunicat?
4. Cine este dirigintele de șantier și cine este constructorul, ca funcții legale?
5. Contractul prevede cum și când se predă apartamentul și ce documente primești odată cu el?
6. Ce garanții contractuale oferă dezvoltatorul, pe lângă cele din lege?

Dacă vrei să vezi ce proiecte sunt în fiecare stadiu, poți începe cu pagina Proiecte noi sau cu o căutare pe sector, de exemplu Sectorul 6 ori Ilfov. Etapa afișată acolo este o informație orientativă, iar actele rămân singura sursă sigură.