Apartament la stadiu de proiect (off-plan): riscuri și cum le reduci

Ce înseamnă, juridic, un bun viitor

Apartamentul dintr-un bloc nefinalizat este tratat ca unitate individuală viitoare dintr-un condominiu viitor. Până la finalizare, nu semnezi contractul de vânzare, ci o promisiune de vânzare. Codul civil, la art. 1279 alin. (1), cere ca promisiunea să conțină toate clauzele fără de care părțile nu ar putea executa ce au promis, iar la alin. (2) prevede dreptul la daune-interese în caz de neexecutare.

Ca urmare, documentul pe care îl semnezi la început este esențial. Citește în detaliu ce clauze să verifici în antecontract.

Riscurile principale

Fără a evalua vreun proiect anume, riscurile generale ale unei achiziții pe proiect sunt:

• Întârzierea predării: lucrările pot depăși termenul din contract. Vezi ce poți verifica în ghidul despre întârzierea predării.
• Diferențe față de ce s-a promis: suprafață, finisaje, compartimentare, vedere. Verifică și suprafața utilă și cea construită.
• Riscul financiar: banii achitați în avans sunt blocați până la predare; dacă proiectul nu continuă, recuperarea lor poate fi dificilă.
• Probleme de titlu: terenul, autorizația sau intabularea pot ridica probleme care se văd doar în documente.
• Costuri neprevăzute: taxe, TVA, utilități, parcare. Vezi costul total al unui apartament nou.
• Finanțarea: nu toate băncile finanțează la fel o locuință în construcție. Vezi creditul ipotecar pentru locuința în construcție.

Ce reguli speciale există pentru dezvoltatori

Din 25 august 2026 se aplică Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea nr. 169/2026, Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august 2026), al cărui art. 422 conține reguli pentru dezvoltatori. Potrivit alin. (6), dezvoltatorul poate promite înstrăinarea unei unități viitoare numai după notarea autorizației de construire în cartea funciară, după preapartamentare pentru condominiile viitoare și după deschiderea cărților funciare. Potrivit alin. (7), promisiunile privind aceste unități se încheie numai în formă autentică, după notarea autorizației și după obținerea extrasului de carte funciară pentru unitatea respectivă.

Alin. (9)–(11) adaugă că rezervările se pot face pe cel mult 60 de zile, cu sume de cel mult 5% din preț (sub sancțiunea nulității absolute) și că, dacă promisiunea nu se încheie din vina exclusivă a dezvoltatorului, el restituie sumele în 30 de zile. Avansurile din promisiune se depun într-un cont bancar distinct al dezvoltatorului, dedicat proiectului, și pot fi cheltuite numai pentru acel proiect și numai cu ștampila „bun de plată” a persoanei responsabile sau a dirigintelui de șantier. Textul menționează plafoane de 25% din preț pentru partea de rezistență și de 20% din preț pentru partea de instalații; formularea este tehnică, deci cere notarului să îți explice cum se aplică ea calendarului de plăți din contractul tău. Folosirea avansului în alt scop este interzisă și se sancționează cu amendă de 1% din cifra de afaceri a dezvoltatorului din anul anterior, dacă fapta nu constituie infracțiune.

Aceste reguli pot fi modificate; cere notarului să confirme textul în vigoare la data semnării.

Ce poți verifica singur înainte de a plăti

Înainte de orice plată, fă-ți o listă scurtă cu ce ai verificat și ce a rămas deschis, și păstrează-o împreună cu documentele primite. O listă scrisă te ajută să observi când o promisiune verbală nu apare în niciun document și să pui întrebări concrete notarului. Dacă un răspuns lipsește sau e vag, tratează lipsa ca pe o informație: ea îți spune ce risc rămâne în sarcina ta.

• Extrasul de carte funciară pentru teren și, dacă există, pentru unitatea viitoare: proprietar, sarcini, notarea autorizației. Vezi extrasul de carte funciară.
• Autorizația de construire: număr, dată, valabilitate, corespondența cu ce ți se vinde.
• Cine este vânzătorul și cine este proprietarul terenului; vezi cum verifici un dezvoltator.
• Stadiul real al șantierului, comparat cu cel declarat (etapele șantierului).
• Calendarul plăților legat de etape de lucrări, nu doar de date.
• Anexele tehnice: planul unității, lista finisajelor, specificațiile de instalații, atașate la contract.

Dacă ceva nu e clar, cere clarificări în scris și nu semna sub presiunea unui termen de „ofertă”.

Cum te protejează contractul, dacă este bine scris

Contractul poate reduce o parte din risc dacă are clauze clare. Merită urmărite: termenul de predare și consecințele întârzierii, ce se întâmplă cu avansul dacă proiectul se oprește, dreptul tău de a renunța, modul în care se stabilește suprafața finală și ce diferență de preț se aplică dacă ea se schimbă, precum și garanțiile oferite.

Legea nr. 193/2000 privind clauzele abuzive se aplică contractelor dintre profesioniști și consumatori. Ea cere clauze clare, iar în caz de îndoială ele se interpretează în favoarea consumatorului. O clauză nenegociată direct, care creează în detrimentul consumatorului și contrar bunei-credințe un dezechilibru semnificativ, este abuzivă și nu produce efecte asupra lui. Aplicarea la o clauză anume o decide însă instanța, nu acest ghid.

Înainte de semnare, cere explicațiile notarului și, dacă ai dubii despre o clauză, ale unui avocat. Un pas simplu este să notezi toate întrebările și să primești răspunsuri în scris.

Dacă decizi să cauți un proiect: de unde începi

Pentru a vedea ce se construiește în zonă, poți porni de la lista de ansambluri noi sau de la paginile pe sectoare, de exemplu Sectorul 6, ori de la Ilfov. Informațiile de pe site sunt un punct de plecare pentru documentare; verifică orice date relevante în documentele oficiale și în contract.

Reține că regulile se pot schimba, iar noul cadru legal intrat în vigoare în 2026 poate modifica aspectele de mai sus. Verifică cazul tău concret cu un notar sau cu un avocat înainte să plătești vreo sumă.