Credit ipotecar pentru locuință în construcție: cum funcționează tranșele

Ce înseamnă „credit în tranșe” și ce nu spune legea despre el

Pe un apartament terminat, creditul se acordă de regulă la semnarea contractului de vânzare. Pe unul în construcție, proiectul avansează în timp, iar plățile către dezvoltator pot fi eșalonate în funcție de contract. Banca poate lega virarea sumelor de anumite momente sau documente, caz în care vorbim de tranșe.

Nu am găsit în textele oficiale consultate o regulă generală care să spună ce documente cere banca pentru fiecare tranșă sau în ce ritm se plătesc ele. Aceste aspecte țin de contractul de credit și de normele fiecărei bănci. De aceea, secțiunile de mai jos se concentrează pe drepturile tale de consumator și pe întrebările pe care e bine să le pui.

Reglementarea BNR privind condițiile de creditare definește „creditul pentru investiții imobiliare” ca un credit garantat cu ipotecă, acordat unei persoane fizice pentru dobândirea unei construcții realizate sau care urmează să se realizeze. Deci un apartament viitor poate intra în această categorie.

Legea care te protejează la un credit imobiliar de consum

OUG 52/2016 se aplică contractelor de credit pentru consumatori privind cumpărarea unor bunuri imobile și celor garantate cu ipotecă pe un imobil. Textul consolidat pe care l-am consultat are ultima actualizare din martie 2025, deci verifică dacă au apărut modificări ulterioare.

Banca are obligația să-ți dea informații personalizate printr-o fișă europeană de informații standardizate, numită FEIS. Informațiile trebuie oferite fără întârziere, în cel mult 10 zile calendaristice de la momentul în care ai furnizat datele necesare despre nevoile și situația ta financiară.

Ele trebuie oferite și în timp util: cu cel puțin 15 zile calendaristice înainte de acceptarea ofertei sau de semnarea contractului. Perioada este una de reflecție. În acest timp, informațiile din FEIS nu pot fi modificate, iar oferta este irevocabilă pentru bancă, cu excepția situațiilor prevăzute de lege. Dacă vrei să accepți mai devreme, trebuie să renunți expres la perioada de reflecție, în scris, printr-un document separat. O clauză de renunțare inclusă în contract este interzisă.

Dacă în perioada de reflecție se schimbă informațiile financiare pe baza cărora ți s-a făcut evaluarea sau dacă raportul de evaluare ori actele imobilului nu fuseseră depuse la data FEIS, banca îți dă o nouă FEIS pentru modificările respective.

Ce trebuie să afli din FEIS și din contract

FEIS cuprinde, între altele, o descriere a condițiilor legate de rambursarea anticipată, precizarea că este necesară evaluarea imobilului de către un evaluator autorizat și eventualele costuri conexe, serviciile accesorii sau asigurările pe care ești obligat să le iei și posibilitatea, după caz, de a le cumpăra de la alt furnizor decât banca.

Contractul de credit trebuie să precizeze, printre altele, taxele, onorariile și costurile pentru încheierea, publicitatea și înregistrarea contractului de credit, inclusiv taxele notariale, garanțiile și asigurarea necesară, dreptul de rambursare anticipată și procedura lui, precum și mecanismul extrajudiciar de reclamație, dacă există. Informațiile trebuie să fie scrise în contract, fără simplă trimitere la condițiile generale ale băncii sau la lista de tarife.

Cere graficul de rambursare. Legea obligă banca să-ți pună gratuit la dispoziție, în orice moment al contractului, un tabel de amortizare, pe hârtie sau pe alt suport durabil, la alegerea ta.

Întrebări de pus băncii despre tranșe

Pentru că regulile de detaliu nu sunt fixate în textele oficiale consultate, cere răspunsuri în scris. Poți începe cu aceste întrebări:

1. Se acordă creditul integral la semnare sau în tranșe? Dacă în tranșe, în ce condiții se virează fiecare?
2. Ce documente cere banca pentru fiecare tranșă (de exemplu stadiul lucrărilor, facturi sau confirmări ale dezvoltatorului) și cine le obține?
3. Cine plătește evaluările intermediare, dacă există, și cât costă?
4. Ce dobândă și ce comisioane se aplică între prima tranșă și ultima? Dobânda se plătește doar pe sumele virate?
5. Ce se întâmplă dacă dezvoltatorul întârzie lucrările sau predarea? Vezi și Întârzierea predării.
6. Ce garanție ia banca în timpul construcției, înainte ca apartamentul să existe ca unitate distinctă în cartea funciară?
7. Care este termenul-limită până la care trebuie virată ultima tranșă?

Garanția contează mult în această situație. Apartamentul viitor devine o unitate individuală în cartea funciară pe parcurs, iar dezvoltatorul poate promite vânzarea doar după ce autorizația este notată și s-au deschis cărțile funciare pentru unități, potrivit Codului construcțiilor din 2026. Pentru detalii vezi Etapele unui șantier rezidențial și Extrasul de carte funciară.

Cât te va costa, în afară de rate

Rata nu este singurul cost. FEIS și contractul indică taxe de înregistrare, notar, evaluare și asigurări. Adaugă la ele avansul, TVA-ul aplicabil achiziției și costurile de mutare sau finisare, pe care le găsești discutate în Costul total al unui apartament nou și în TVA la locuințe noi în 2026.

Banca evaluează solvabilitatea pe baza reglementărilor BNR. Textul OUG 52/2016 spune că banca îți precizează în etapa precontractuală ce informații și documente trebuie să furnizezi și că trebuie să le dai complete și corecte. Dacă nu furnizezi informațiile, creditul nu poate fi acordat. Dacă cererea este respinsă, banca te informează în cel mult două zile lucrătoare de la luarea deciziei.

Ghidul nu indică limite de îndatorare sau de avans, deoarece ele depind de reglementarea BNR în vigoare și de politica băncii în momentul cererii. Întreabă banca ce limite ți se aplică și de la ce dată.

Rambursarea anticipată și clauzele abuzive

În textul consultat al OUG 52/2016, consumatorul poate rambursa creditul oricând, integral sau parțial, și are dreptul la o reducere a costului total al creditului. Dreptul nu poate fi condiționat de o sumă minimă sau de un număr de rate. La rambursare parțială poți alege între păstrarea ratei cu scurtarea perioadei, reducerea ratei cu aceeași perioadă sau reducerea ambelor. Textul spune că banca nu poate aplica penalizări sau costuri pentru rambursarea anticipată.

Legea 193/2000 privind clauzele abuzive cere ca orice contract între profesioniști și consumatori să aibă clauze clare, fără echivoc, iar în caz de dubiu interpretarea se face în favoarea consumatorului. O clauză nenegociată direct cu tine este considerată abuzivă dacă, în detrimentul tău și contrar bunei-credințe, creează un dezechilibru semnificativ între drepturile și obligațiile părților. Contractele standard preformulate se consideră nenegociate.

Dacă ai o problemă cu banca, scrie-i mai întâi o reclamație. Autoritatea Națională pentru Protecția Consumatorilor (ANPC) are pe site un formular de reclamație online, o secțiune de soluționare alternativă a litigiilor și un instrument de comparare a comisioanelor bancare.

Înainte să te hotărăști

Compară mai multe oferte pe baza FEIS, nu pe baza reclamelor, și citește proiectul de contract în perioada de reflecție, cu un avocat sau un notar dacă ai dubii. Verifică și condițiile contractului cu dezvoltatorul, în Antecontract cu dezvoltatorul: clauze.

Pentru proiecte noi din zona ta, începe cu Proiecte noi, de exemplu în Sectorul 5 sau în Ilfov. Regulile pot fi schimbate între timp, iar cazul tău poate avea particularități.