Costul total al unui apartament nou: notar, intabulare, comisioane, TVA

Lista costurilor, în ordinea în care apar

Un calcul complet pornește de la prețul fără TVA și adaugă, pe rând:

1. TVA, în funcție de cota aplicabilă tranzacției;
2. onorariul notarului pentru autentificarea contractului;
3. tariful pentru înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară, plătit oficiului de cadastru;
4. costurile creditului, dacă apelezi la unul (evaluare, comisioane bancare, asigurări);
5. comisionul unui intermediar, dacă ai folosit unul;
6. cheltuieli de după predare: mutare, finisaje, mobilier, contoare, branșări, fond de reparații sau alte sume cerute de asociație.

Primele trei categorii au reguli sau tarife publice și le poți verifica. Restul depind de alegerile tale și de contractul cu terții.

TVA: cea mai mare componentă

Cota standard de TVA este 21% din 1 august 2025, conform Legii 141/2025 care a modificat articolul 291 din Codul fiscal. Regimul tranzitoriu de 9% pentru locuințe a avut condiții stricte și o perioadă limitată, iar nu te baza pe el pentru un contract nou fără confirmarea notarului. Explicația completă o găsești în ghidul despre TVA la locuințe noi.

Pentru calcul, începe cu prețul fără TVA și aplică cota. Compară ofertele numai pe aceeași bază: dacă un anunț spune „preț cu TVA”, scazi TVA-ul înainte să compari cu o ofertă „fără TVA”.

Onorariul notarului

Contractul de vânzare al unui imobil se încheie în formă autentică, la notar. Pentru autentificare, notarul percepe un onorariu. Ministerul Justiției a aprobat, prin Ordinul nr. 177/C/2024, normele privind tarifele minimale de onorarii. Ele au fost completate ulterior prin Ordinul nr. 2.864/C/2024, dar completarea nu a modificat scala pentru vânzare-cumpărare de imobile.

Ce spun normele, în termeni practici:

• onorariul se calculează la valoarea de tranzacționare declarată de părți, fără TVA;
• pentru vânzarea de imobile, tariful minim este gradual: o sumă fixă pe tranșe de valoare plus un procent din partea care depășește pragul tranșei, procentul scăzând pe măsură ce valoarea crește;
• sumele din norme sunt minime; notarul poate stabili un onorariu mai mare, în funcție de complexitatea actului.

Exemplu ipotetic, cu cifre rotunde: pentru o valoare declarată de 150.000 lei, scala din norme (tranșa 100.001–200.000 lei: 1.705 lei plus 1,1% din suma care depășește 100.001 lei) conduce la un minim de aproximativ 2.255 lei. Este un minim, nu o ofertă, iar notarul poate cere altceva. Întreabă dinainte suma totală, ce include și dacă se adaugă TVA la onorariu.

Dacă iei un credit garantat cu ipotecă, întreabă notarul dacă există acte suplimentare și ce onorariu are fiecare; cere devizul pentru toate.

Înscrierea în cartea funciară (intabularea)

Dreptul tău devine opozabil terților când este înscris în cartea funciară. Serviciul este prestat de oficiul teritorial de cadastru și publicitate imobiliară, iar tarifele sunt aprobate prin Ordinul directorului general al ANCPI nr. 16/2019, modificat în 2024 prin Ordinul nr. 1498/2024.

Din textul acestor acte reies două lucruri utile. Tariful pentru înscrierea dreptului se calculează aplicând un procent la valoarea din act, dar nu mai puțin de 60 lei pentru fiecare imobil. Iar în anumite situații se poate folosi, în loc de valoarea din act, o valoare de circulație stabilită prin studii de piață. Procentul exact și limitele în vigoare se confirmă din tabelul de tarife publicat de ANCPI sau la notar.

Un extras de carte funciară (copie) are tarif separat; ordinul menționează 25 lei pentru o copie de carte funciară. Verifică totuși tariful curent, deoarece ANCPI îl poate modifica. Cum citești și ce verifici într-un extras, vezi în ghidul despre extrasul de carte funciară.

Pentru un apartament nou, întreabă dezvoltatorul din timp în ce stadiu este documentația cadastrală și de carte funciară a apartamentului tău, pentru că o întârziere aici poate muta data semnării finale.

Comisioane și costuri de intermediere

Comisionul unui agent sau al unui intermediar nu este stabilit prin tarife publice la care să ne putem raporta. Se negociază și se scrie într-un contract de intermediere. Reguli pentru tine:

• cere comisionul ca sumă sau procent, cu mențiunea dacă include TVA;
• află cine îl plătește (tu, vânzătorul sau amândoi) și în ce moment devine exigibil, de exemplu la antecontract sau la actul final;
• nu semna un contract de intermediere fără să citești clauzele de exclusivitate și de penalizare;
• cere factură pentru orice sumă plătită.

Nu includem aici intervale de procente, pentru că nu am putut verifica un tarif oficial pentru ele.

Costuri legate de credit

Dacă finanțezi achiziția cu un credit, la costul total se adaugă comisioane de analiză sau administrare, evaluarea imobilului, asigurări și dobânda. Acestea apar în oferta băncii; cere oferta scrisă cu toate costurile și compară ofertele pe aceeași bază. Pentru un apartament cumpărat în faza de construcție, vezi creditul ipotecar pentru locuința în construcție.

Costuri după predare

Mulți cumpărători subestimează sumele care vin după semnare. În funcție de contract și de proiect, pot apărea: costuri de branșare sau contorizare, taxe către asociația de proprietari, finisaje care nu sunt incluse, mobilier și electrocasnice, precum și cheltuieli pentru remedierea unor defecte dacă nu le-ai consemnat la recepție. Procesul de preluare este explicat în ghidul despre recepția apartamentului.

După ce devii proprietar apar și impozitele locale pe clădire. Nivelul lor îl afli de la primăria sectorului sau a comunei unde se află apartamentul; cere tabloul de impozite în vigoare și modul de calcul al valorii impozabile.

Cum îți faci propriul calcul

Un tabel simplu, cu trei coloane (element, sumă, sursa sumei), evită surprizele. Pentru fiecare linie trece de unde ai luat cifra: ofertă scrisă, tarif public sau estimare personală. Dacă o sumă este estimare, marcheaz-o ca atare și adaugă o rezervă pentru cheltuieli neprevăzute.

Folosește ofertele din secțiunea apartamente noi, de exemplu din Sectorul 3, doar ca punct de pornire pentru prețul de bază. Fiecare dezvoltator își poate prezenta prețul diferit, cu sau fără TVA, cu sau fără loc de parcare, iar cifrele finale se află din oferta scrisă.

Înainte de semnare, cere notarului un deviz cu toate sumele pe care le vei plăti la actul final și întreabă ce documente trebuie să aduci. Dacă ceva din deviz diferă de calculul tău, cere explicații în scris.