Cum citești un extras de carte funciară pentru un apartament nou

Ce este cartea funciară și cine o poate consulta

Cartea funciară descrie imobilele și arată drepturile reale asupra lor, adică în primul rând dreptul de proprietate. Legea cadastrului (nr. 7/1996) spune că ea cuprinde și drepturi personale, acte, fapte sau raporturi juridice legate de imobil. Se ține de oficiile de cadastru și publicitate imobiliară, din cadrul ANCPI, pentru imobilele din raza lor de activitate.

Codul civil prevede că orice persoană poate cerceta orice carte funciară fără să-și justifice un interes și poate cere extrase. Același cod mai spune că nimeni nu poate invoca faptul că nu a cunoscut o înscriere făcută în cartea funciară. În practică, asta înseamnă că ce e înscris acolo e socotit cunoscut, deci merită citit înainte să semnezi ceva.

Legea prevede că cererile pentru obținerea de informații se pot face și în format electronic. Ce canale sunt disponibile și ce taxe se aplică în prezent afli de pe ancpi.ro sau de la oficiul teritorial, fiindcă tarifele și procedurile se modifică.

Extras pentru informare și extras pentru autentificare

Legea distinge două feluri de extrase. Extrasul pentru informare îl poate obține oricine și arată situația de la data eliberării. Extrasul pentru autentificare este cel pe care notarul îl solicită când autentifică un act prin care se transmite sau se constituie un drept real imobiliar; legea spune că este valabil 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii. În unele cazuri notarul cere în schimb un certificat de sarcini.

Pentru verificările tale dinaintea unui avans îți ajunge extrasul pentru informare. Nu îl confunda cu cel de la semnare: notarul se ocupă de cel pentru autentificare, iar o situație care se schimbă între cele două momente poate conta.

Structura: titlul și cele trei părți

Legea spune că o carte funciară este alcătuită dintr-un titlu, care indică numărul ei și localitatea în care e situat imobilul, și din trei părți. La un extras citești în ordine:

1. Partea I, descrierea imobilului. Număr de ordine și număr cadastral, suprafața rezultată din măsurători cadastrale, destinația, adresa administrativă, categoria de folosință și, după caz, construcțiile. Planul imobilului este anexă la această parte.
2. Partea a II-a, proprietatea și alte drepturi reale. Numele sau denumirea proprietarului, actul care constituie titlul de proprietate, transmiterile succesive, servituțile în folosul imobilului, interdicțiile de înstrăinare, grevare sau construire, precum și acțiunile privitoare la proprietate.
3. Partea a III-a, dezmembrăminte, garanții și sarcini. Printre ele: uzufructul, superficia, servituțile în sarcina imobilului, ipoteca, locațiunea, sechestrul și urmărirea imobilului.

Ordinea ajută: întâi confirmi despre ce imobil e vorba, apoi cine e proprietarul, apoi ce îl încarcă.

Partea I: ce compari cu contractul

Verifică adresa, numărul cadastral și suprafața. Legea spune că suprafața din partea I reiese din măsurători cadastrale. Dacă antecontractul vorbește despre o altă suprafață, diferența poate ține de modul de măsurare; vezi suprafață utilă, construită și totală și întreabă din ce bază provine fiecare cifră.

La un imobil în construcție caută mențiunea că unitățile sunt bunuri viitoare. Legea o prevede pentru cărțile funciare deschise prin preapartamentare, pe baza autorizației de construire și a unei documentații cadastrale recepționate de oficiul teritorial.

Partea a II-a: proprietarul și restricțiile

Aici verifici dacă proprietarul este cel care ți-ar vinde. Citește și temeiul înscrierii (actul de proprietate) și caută mențiunile de tip interdicție de înstrăinare, grevare ori construire, care limitează ce se poate face cu imobilul.

Tot în partea a II-a pot apărea notările. Notarea este unul dintre cele trei feluri de înscrieri, alături de intabulare și de înscrierea provizorie, și se referă la acte, fapte sau raporturi care nu sunt drepturi tabulare. Potrivit Codului civil, printre actele supuse notării se numără antecontractul și pactul de opțiune. Cum se folosește notarea unui antecontract și ce implică pentru tine, citește în ghidul despre clauzele antecontractului și discută cu notarul.

Partea a III-a: ipoteci și alte sarcini

Cea mai importantă parte pentru un cumpărător. Dacă vezi o ipotecă, notează creditorul, imobilul grevat (terenul întreg, clădirea sau doar unitatea) și data. Dacă vezi sechestru sau urmărire, cere explicații înainte de orice plată.

Prezența unei sarcini nu arată singură cum se va rezolva situația. Contractul trebuie să spună cum și când dispare sarcina de pe apartamentul tău. Care sunt pașii concreți pentru radiere în cazul tău, întreabă notarul. Pentru lista completă a verificărilor premergătoare, vezi cum verifici un dezvoltator.

Ce cărți funciare există la un bloc nou

Pentru un imobil cu construcție de tip condominiu, în care unele părți sunt comune și altele individuale, legea prevede o carte funciară a terenului, o carte funciară colectivă pentru întreaga construcție și câte una individuală pentru fiecare apartament sau spațiu cu altă destinație. Dreptul de proprietate pe părțile comune se valorifică numai împreună cu proprietatea exclusivă asupra apartamentului.

Din aceasta rezultă o regulă practică: cere extrasul cărții funciare individuale a apartamentului, dar și pe cele ale terenului și ale construcției colective, fiindcă o ipotecă sau o interdicție poate fi înscrisă la nivelul unuia dintre ele. Dacă blocul nu e terminat și cartea individuală nu există încă, află la ce etapă este documentația cadastrală.

Când lucrările se termină, legea prevede operațiunea de apartamentare, pe baza procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor și a certificatului de atestare a edificării construcției; cărțile funciare deschise prin preapartamentare se actualizează cu datele din documentația de apartamentare. Vezi și recepția apartamentului.

Ce nu îți spune un extras

Extrasul arată starea înscrierilor la o dată. Nu spune dacă proiectul se va termina, dacă documentația tehnică e corectă sau dacă un termen din contract va fi respectat. De aceea data extrasului contează: refă-l înainte de orice plată importantă și înainte de semnarea actului de vânzare.

Ca să vezi proiecte în zone diferite, începe cu lista de proiecte noi sau cu pagina unui sector, de exemplu Sectorul 3 ori Sectorul 4. Regulile din acest ghid se pot schimba; pentru cazul tău, cere părerea unui notar sau a unui avocat.