Recepția apartamentului: lista de verificare la predare

Recepția legală și predarea către cumpărător sunt lucruri diferite

Potrivit Codului amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea 169/2026, în vigoare din 25 august 2026), recepția construcției se face de către beneficiar sau dezvoltator și are două etape: recepția la terminarea lucrărilor și recepția finală, la expirarea perioadei de garanție. Cumpărătorul unui apartament nu este parte în această recepție.

Pentru tine contează un alt moment: predarea apartamentului, prevăzută în contractul de vânzare sau în antecontract. Ce semnezi la predare depinde în primul rând de contract. De aceea merită să citești dinainte clauzele de predare, descrise în Antecontract cu dezvoltatorul: clauze.

Ce trebuie să fie gata înainte să ți se predea cheile

Codul spune că dezvoltatorul predă construcția către beneficiar numai după admiterea recepției la terminarea lucrărilor și punerea în funcțiune a branșamentelor autorizate și definitive la rețelele de utilități publice. Recepția la terminarea lucrărilor se face, de altfel, împreună cu recepția branșamentelor și a căilor de acces.

Prin urmare, înainte de vizita de predare poți cere dezvoltatorului, în scris:

• confirmarea că recepția la terminarea lucrărilor a fost admisă și data procesului-verbal;
• confirmarea că branșamentele la utilități sunt definitive, nu provizorii de șantier;
• copii ale documentelor care îți revin pentru apartament, conform contractului;
• informații despre cum se păstrează cartea tehnică a blocului.

Dacă dezvoltatorul refuză să confirme aceste lucruri sau amână fără explicații, nu semna nimic pe loc. Poți cere un termen și te poți consulta cu un avocat.

Ce documente există la nivelul clădirii

Legea enumeră ce se întocmește la recepția la terminarea lucrărilor: punctele de vedere ale proiectanților și ale dirigintelui de șantier, procesele-verbale de recepție, cartea tehnică a construcției, manualul de utilizare și mentenanță, fișele de instruire pentru echipamente și proiectul real executat („as built”).

Cartea tehnică se întocmește prin grija dezvoltatorului și se predă beneficiarului construcției. Pentru o asociație de proprietari, ea se păstrează și se completează de către administrator. Codul cere și o versiune electronică, încărcată în Registrul Național al Construcțiilor. La vânzarea unei construcții, cartea tehnică, fizică și digitală, se predă noului proprietar.

Ca proprietar al unui apartament în bloc, vei avea acces la ea prin asociație. Este util să știi unde se află și cine o păstrează.

Lista de verificare în apartament

Mergi la predare în timpul zilei, cu lumină naturală, și rezervă-ți câteva ore. Nu te grăbi, iar dacă poți, vino cu o persoană de încredere sau cu un specialist în construcții. Ia cu tine contractul, planul apartamentului și un metru laser sau o ruletă.

• Suprafețe și compartimentare: măsoară camerele și compară cu planul din contract. Diferențe mici pot fi normale, dar cele mari trebuie discutate. Vezi și Suprafața utilă, construită și totală.
• Pereți și tavane: caută fisuri, denivelări, urme de igrasie sau de infiltrații, mai ales la colțuri și lângă ferestre.
• Ferestre și uși: deschide-le și închide-le pe toate, verifică garniturile, mânerele și etanșeitatea. Uită-te la geamuri după zgârieturi.
• Pardoseli: călcă pe toată suprafața, caută zone care sună a gol, plăci crăpate, rosturi neuniforme.
• Electricitate: testează fiecare priză și fiecare întrerupător, uită-te la tabloul electric și cere să vezi marcajele circuitelor.
• Apă și canalizare: deschide toate robinetele, trage apa la WC, urmărește scurgerea la chiuvete, duș și cadă. Verifică presiunea și apa caldă.
• Încălzire și ventilație: dacă există centrală sau calorifere, cere să vezi că funcționează. Verifică gurile de ventilație din bucătărie și baie.
• Contoare: notează indexurile inițiale și verifică dacă sunt montate, sigilate și corect identificate pentru apartamentul tău.
• Părți comune: uită-te la scară, lift, ușa de la intrare, interfon, parcare sau boxă, dacă fac parte din contract.

Procesul-verbal de predare-primire și obiecțiile

Procesul-verbal de predare-primire este, de regulă, documentul care consemnează starea apartamentului în ziua predării. Înainte de a-l semna, citește-l cu atenție și completează-l cu toate defectele constatate, cu fotografii datate, dacă e posibil.

Termenul în care sunt remediate defectele trecute în proces-verbal rezultă, de regulă, din contract, nu dintr-o regulă generală. De aceea cere ca fiecare defect să fie trecut cu descriere precisă, cu termenul de remediere și cu persoana responsabilă.

1. Nu semna un proces-verbal care spune că apartamentul este „fără obiecții” dacă ai observat probleme.
2. Cere o copie semnată de ambele părți.
3. Păstrează toate mesajele și e-mailurile despre defecte.
4. Dacă unele lucruri nu pot fi verificate pe loc, cere să fie trecut în proces-verbal faptul că verificarea continuă.

Garanția și viciile ascunse după predare

Codul prevede o perioadă de garanție pentru lucrările de construcție, cu durate minime în funcție de clasa de consecințe a clădirii: 5 ani pentru CC3 și CC4, 3 ani pentru CC2 și 1 an pentru CC1. Perioada începe la semnarea procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, nu la data la care îți preiei tu apartamentul. Se prelungește cu perioada necesară remedierii defectelor apărute.

Constructorul are obligația să remedieze viciile ascunse apărute în perioada de garanție. În plus, executanții răspund pentru viciile ascunse apărute într-un interval de 10 ani de la recepția la terminarea lucrărilor, iar pentru vicii ale structurii de rezistență răspunderea poate dura pe toată existența construcției. Contractele dintre dezvoltator și executanți nu pot stabili răspunderi mai mici decât cele legale, dar relația ta directă rămâne cea din contractul tău.

Dacă după mutare apar probleme, notează data, fă fotografii, anunță dezvoltatorul în scris și păstrează dovada trimiterii. Pentru situația concretă, un avocat te poate sfătui cum să-ți valorifici drepturile din contract.

Dacă apartamentul nu e gata la data stabilită

Dacă termenul de predare trece sau lucrările par neterminate, vezi Întârzierea predării. Pentru ce urmează după predare, de la taxe la costuri de mutare și finisare, uită-te la Costul total al unui apartament nou. Iar dacă vrei să vezi ce proiecte sunt livrate, începe cu Proiecte noi, sau filtrează pe Sectorul 3 ori pe Ilfov.

Regulile se pot schimba, iar legislația construcțiilor a fost înlocuită în august 2026 de un cod nou. Pentru contractul tău, cere părerea unui notar sau a unui avocat înainte de semnare.