Întârzierea predării: ce drepturi ai și ce scrie de obicei în contract

Ce spune legea despre neexecutarea promisiunii

Dacă dezvoltatorul nu își respectă promisiunea, baza generală se găsește în Codul civil. Art. 1279 alin. (2) prevede că, în caz de neexecutare a promisiunii de a contracta, beneficiarul are dreptul la daune-interese. Iar art. 1669 alin. (1) arată că, atunci când una dintre părțile unei promisiuni bilaterale de vânzare refuză nejustificat să încheie contractul, cealaltă parte poate cere o hotărâre judecătorească care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite.

Acestea sunt reguli generale. Ele nu înlocuiesc clauzele din contract privind termenul, penalitățile sau încetarea, care sunt de obicei cele care se aplică prima dată. Ce drept ai într-un caz concret depinde de cum este redactată promisiunea și de ce s-a întâmplat efectiv; aici nu putem evalua asta.

Nu am găsit în textele oficiale consultate o regulă generală care să stabilească un termen legal maxim de întârziere sau un cuantum standard al penalităților pentru predarea unui apartament nou. Prin urmare, nu te baza pe cifre auzite din alte părți; citește ce scrie în contractul tău.

Termenul de predare: ce înseamnă, de fapt, „predare”

Primul lucru de lămurit este ce se consideră „predare”. Poate fi semnarea contractului de vânzare, procesul-verbal de predare a cheilor, finalizarea lucrărilor sau altă etapă. Fiecare dintre aceste momente poate cădea la date diferite și poate declanșa efecte diferite, de pildă cine suportă utilitățile.

Art. 422 alin. (5) lit. k) din Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea nr. 169/2026, în vigoare din 25 august 2026) enumeră printre obligațiile dezvoltatorului predarea construcției către beneficiar numai după admiterea recepției la terminarea lucrărilor și punerea în funcțiune a branșamentelor autorizate și definitive la rețelele publice de utilități. Pentru explicarea procedurii, vezi recepția apartamentului.

Cere ca în contract să fie spus clar dacă termenul înseamnă dată fixă sau interval și de când se numără. Un interval de tipul „în maximum X luni de la un eveniment” este mai greu de urmărit decât o dată calendaristică.

Clauze despre termen și întârziere pe care merită să le cauți

Nu putem spune ce este „obișnuit” pe piață și nu vom da cifre. Putem însă spune ce să cauți atunci când citești contractul:

• Data sau intervalul de predare și ce eveniment declanșează numărătoarea.
• Prelungiri automate: dacă termenul se poate amâna cu un număr de luni fără alte condiții, și cine decide.
• Definiția forței majore și a „cauzelor neimputabile”: ce situații sunt incluse, dacă lista este exemplificativă sau limitativă și dacă dezvoltatorul trebuie să te anunțe în scris și într-un anumit termen.
• Penalitățile pentru întârziere: cine datorează, cum se calculează (pe zi, pe lună, procent din preț), de când începe calculul și dacă există un plafon.
• Reciprocitatea: compară penalitățile dezvoltatorului cu cele ale cumpărătorului pentru întârzierea la plată.
• Dreptul de a renunța la contract: după cât timp de întârziere, prin ce notificare și cu ce consecințe.
• Restituirea avansului: în ce termen, dacă se adaugă dobândă sau despăgubire și cine suportă costurile notariale.
• Cum se dovedește data: ce document stabilește întârzierea, procesul-verbal, recepția sau altă dovadă.

Dacă o clauză este vagă, cere să fie reformulată în scris înainte de semnare. Ce nu e scris limpede se poate interpreta diferit de fiecare parte.

Penalitățile: ce spune legea și ce limite există

Penalitățile din contract sunt o clauză penală. Potrivit art. 1541 din Codul civil, așa cum este citat într-o decizie a Înaltei Curți de Casație și Justiție (Decizia nr. 73/2021), instanța poate reduce penalitatea în anumite condiții, între care situația în care penalitatea este vădit excesivă față de prejudiciul ce putea fi prevăzut de părți. Aceeași decizie amintește că orice stipulație contrară acestei reguli se consideră nescrisă. Reține însă că ce înseamnă „vădit excesiv” se apreciază în fiecare caz de instanță.

În plus, Legea nr. 193/2000 privind clauzele abuzive se aplică contractelor dintre profesioniști și consumatori. O clauză nenegociată direct, care creează în detrimentul consumatorului și contrar bunei-credințe un dezechilibru semnificativ, este abuzivă și nu produce efecte asupra consumatorului. Lista din anexă menționează, printre exemple, obligarea consumatorului la sume disproporționat de mari pentru neîndeplinirea obligațiilor. Legea nu spune însă că orice diferență de penalități este abuzivă; analiza aparține unui jurist sau instanței.

Dacă te gândești că ai putea avea o problemă cu o clauză, Autoritatea Națională pentru Protecția Consumatorilor (ANPC) este instituția căreia i te poți adresa pentru informații, iar un avocat te poate ajuta cu pașii concreți.

Ce faci dacă termenul se apropie și lucrările par în urmă

1. Recitește clauzele de mai sus și notează datele relevante: termen, notificări, plafoane, condiții de renunțare.
2. Cere dezvoltatorului, în scris, o confirmare a stadiului lucrărilor și a datei estimate. Păstrează răspunsul; poate conta ca dovadă.
3. Compară ce ți se spune cu stadiul vizibil al șantierului (etapele șantierului).
4. Verifică dacă respecți tu toate obligațiile din contract, în special plățile, pentru a nu oferi un motiv de contestare.
5. Dacă ai un credit în desfășurare, anunță banca din timp; vezi creditul ipotecar pentru o locuință în construcție.
6. Înainte să trimiți o notificare sau să te oprești din plăți, cere sfatul unui avocat. O acțiune făcută greșit îți poate afecta drepturile.

Înainte să semnezi: reduci riscul de la început

Cel mai simplu moment pentru a negocia termenul și penalitățile este înainte de semnare. Citește ce clauze verifici în antecontract și, dacă proiectul este încă la început, ia în calcul riscurile din ghidul despre apartamentele la stadiu de proiect.

Poți compara și proiectele din lista de ansambluri noi, de exemplu în Sectorul 3 sau în Ilfov, după stadiul lucrărilor și termenele declarate, dar verifică fiecare informație în documente. Regulile se pot schimba, iar fiecare caz are particularitățile lui; discută cu un notar sau cu un avocat înainte de a semna.