Suprafață utilă vs. construită vs. totală: cum compari corect prețul pe mp

De ce prețul pe mp poate înșela

Prețul pe metru pătrat este câtul dintre preț și o suprafață. Dacă suprafața din numitor include balcon, o cotă din spațiile comune sau pereții, cifra arată mai mică decât la o ofertă care raportează prețul doar la camerele locuibile. Comparația corectă cere aceeași bază de calcul la ambele oferte.

Un exemplu ipotetic, doar pentru calcul: un apartament de 100.000 de euro pe 40 mp și altul de 100.000 de euro pe 50 mp dau 2.500, respectiv 2.000 de euro pe mp. Costul total este identic; diferă numai suprafața invocată. De aceea prima întrebare la orice ofertă este: pe ce definiție de suprafață se bazează prețul?

Ce spune legea despre suprafața utilă

Definițiile oficiale pe care le-am găsit sunt în anexa nr. 1 la Legea locuinței (nr. 114/1996), care stabilește exigențele minimale pentru locuințe. Acolo, suprafața utilă este suprafața desfășurată fără suprafața aferentă pereților. Suprafața utilă a locuinței este suma suprafețelor utile ale încăperilor: camera de zi, dormitoare, băi, WC, duș, bucătărie, spații de depozitare și de circulație din interiorul locuinței.

Aceeași anexă spune ce nu intră în suprafața utilă a locuinței: loggiile și balcoanele, pragurile golurilor de uși, nișele de radiatoare și, la încălzirea cu sobe, suprafața sobelor și a cazanelor de baie. Reține deci punctul esențial: balconul nu face parte din suprafața utilă în sensul acestei anexe. Dacă o ofertă prezintă „suprafață utilă” și include balconul în cifră, merită să afli de ce, fiindcă definiția din lege merge în altă direcție.

Ce spune legea despre suprafața construită

În aceeași anexă, suprafața construită pe locuință este definită ca suma suprafețelor utile ale încăperilor, loggiilor și balcoanelor, plus o cotă-parte din suprafețele părților comune ale clădirii (de exemplu casa scării și a liftului), plus suprafața pereților interiori și exteriori ai locuinței. Boxele de la subsol și garajele nu sunt cuprinse, dacă sunt prevăzute separat.

Cu alte cuvinte, suprafața construită este de regulă mai mare decât cea utilă, pentru că adaugă balconul, pereții și o cotă din spațiile comune. Definiția este formulată pentru aceste norme minimale; ea nu spune că orice vânzare trebuie să folosească același calcul.

„Suprafață totală”: un termen fără definiție comună

În textele oficiale consultate pentru acest ghid nu am găsit o definiție a „suprafeței totale” a unui apartament. În oferte, sensul poate varia: uneori înseamnă suprafața utilă plus balconul, alteori cea construită, alteori altceva. Nu poți deduce din cuvânt ce include; trebuie să vezi formularea din contract și din planul unității.

La fel, nu există în aceste texte un procent standard pentru cota de spații comune, așa că nu te baza pe un număr „obișnuit” auzit în piață. Cere cifra concretă pentru unitatea ta și modul în care a fost obținută.

Ce arată cartea funciară și autorizația

Legea cadastrului prevede că în partea I a cărții funciare se înscrie suprafața imobilului rezultată din măsurători cadastrale. Pentru un apartament, suprafața din cartea funciară individuală poate fi alta decât cea din ofertă; compară-le și întreabă care este diferența și de ce. Cum arată extrasul și unde cauți aceste date, vezi în ghidul despre extrasul de carte funciară.

În cartea funciară a unui bloc de tip condominiu, proprietatea comună asupra părților comune se valorifică numai împreună cu proprietatea exclusivă a apartamentului. Cota ta din spațiile comune nu se vinde separat, dar este bine să știi cum se exprimă.

Autorizația de construire are, în informațiile care trebuie făcute publice, suprafața construită la sol, construită pe fiecare nivel și construită desfășurată. Acestea privesc clădirea, nu apartamentul tău, dar îți arată ce terminologie folosește proiectul. Pentru verificarea autorizației vezi cum verifici un dezvoltator.

Cum compari corect două oferte

1. Cere, pentru fiecare ofertă, suprafața în trei variante: utilă a încăperilor interioare, balcoane și loggii separat, și cota de spații comune, dacă este inclusă.
2. Verifică în contract la ce suprafață se raportează prețul și dacă există o clauză de ajustare a prețului după măsurătorile finale.
3. Calculează prețul pe mp pe aceeași bază pentru ambele oferte, de exemplu prețul total împărțit la suprafața utilă fără balcon.
4. Compară planurile cotate: dimensiunile încăperilor îți arată dacă suprafața utilă declarată este realistă.
5. Întreabă ce suprafață va fi înscrisă în cartea funciară a unității și cum va fi măsurată la finalul lucrărilor.
6. Adaugă la comparație balconul, boxa și locul de parcare doar dacă sunt incluse în preț, nu ca simplă mențiune de prezentare.

Păstrează o mică fișă cu cifrele fiecărei oferte, notate pe aceeași bază, împreună cu data și sursa lor (contract, plan sau mesaj scris). Așa vezi rapid dacă o diferență de preț vine din apartament sau doar din modul de măsurare. Pentru restul cheltuielilor din jurul achiziției, vezi costul total al unui apartament nou.

La contract și la recepție

Ce este scris în antecontract contează mai mult decât ce spune prezentarea comercială. Caută dacă suprafața este indicată ca utilă sau construită și dacă se precizează ce se întâmplă când măsurătorile finale diferă. Clauzele de acest tip sunt descrise în ghidul despre antecontract.

La predare, cere să vezi măsurătorile și compară-le cu contractul; despre procesul de recepție citește recepția apartamentului. Pentru a vedea cum se prezintă ofertele de pe piață, poți începe de la proiectele noi din București și Ilfov sau de la o zonă precum Sectorul 2.

Regulile și normele se pot schimba, iar formulările din contracte diferă de la caz la caz. Pentru situația ta concretă, discută cu un notar sau cu un avocat.