Cum verifici un dezvoltator înainte de avans: acte, carte funciară, firmă

De ce se verifică înainte de avans

Avansul se plătește de obicei la semnarea unui antecontract, adică înainte ca apartamentul să existe fizic. Tot ce ai în acel moment sunt documente și promisiuni. De aceea merită să separi ce poți confirma tu din surse oficiale de ce rămâne doar o afirmație a vânzătorului.

Verificările sunt, în ordine logică, patru: terenul și cine îl deține, dreptul de a construi, apartamentul din proiect așa cum apare în evidențele de cadastru, apoi firma care vinde. Fiecare răspunde la o întrebare simplă și se poate face în câteva zile.

Terenul și proprietarul: cartea funciară

Cartea funciară este registrul public în care sunt înscrise imobilele și drepturile asupra lor. Codul civil prevede că orice persoană poate consulta o carte funciară fără să justifice un interes. Legea cadastrului (nr. 7/1996) adaugă că situația cadastral-juridică a unui imobil poate fi consultată de oricine, pe baza datelor de identificare ale imobilului.

Cere dezvoltatorului numărul cadastral și numărul cărții funciare a terenului pe care se construiește și obține un extras pentru informare de la oficiul de cadastru sau prin serviciile online ale ANCPI. Citește-l pe părți, așa cum explică ghidul Cum citești un extras de carte funciară.

Compară trei lucruri:

• proprietarul din partea a II-a cu firma care îți semnează antecontractul (dacă sunt persoane diferite, cere explicația și actele care o susțin);
• suprafața și adresa din partea I cu descrierea din contract și din autorizație;
• înscrierile din partea a III-a: ipoteci, sechestre, urmăriri, alte sarcini.

Autorizația de construire: ce spune legea și unde o găsești

Din 25 august 2026, autorizarea lucrărilor de construcții este reglementată de Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea nr. 169/2026, Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august 2026), care a înlocuit Legea nr. 50/1991. Începerea lucrărilor de construire este permisă doar după emiterea autorizațiilor (art. 278). Autorizația o emite autoritatea administrației publice locale competentă: pentru un proiect în București, de regulă primăria de sector sau Primăria Capitalei, după caz; pentru Ilfov, primăria localității sau consiliul județean, după caz. Cauți deci acolo unde se află terenul.

Autorizațiile emise nu sunt secrete. În cel mult 30 de zile de la emitere, autoritatea trebuie să pună la dispoziția publicului informațiile despre autorizație și anexele ei, prin afișare sau consultare la sediu și prin publicare pe pagina ei de internet sau pe platforma digitală de emitere (art. 314 alin. (2)). Informațiile obligatorii includ numărul și data autorizației, descrierea proiectului, procentul de ocupare a terenului (P.O.T.), coeficientul de utilizare (C.U.T.), regimul de înălțime și suprafețele construite.

Mai e un detaliu util: după comunicarea autorizației și înainte de începerea lucrărilor, beneficiarul trebuie să noteze numărul, data și titlul autorizației în cartea funciară a imobilului și într-un ziar de largă răspândire și să pună în șantier, la loc vizibil, panoul de identificare a investiției (art. 314 alin. (7)). Panoul și extrasul de carte funciară sunt, așadar, două locuri unde poți găsi numărul și data autorizației fără să depinzi de materialele de vânzare.

Autorizațiile de construire sunt valabile 3 ani de la emitere, iar termenul se extinde pe durata de execuție prevăzută în autorizație, începând cu data începerii lucrărilor comunicată autorității (art. 309). Nu e suficient să afli că „există o autorizație”. Verifică ce lucrări acoperă, pentru ce imobil, pe numele cui este și ce regim de înălțime prevede, apoi compară cu ce ți se promite. Pentru autorizațiile emise înainte de 25 august 2026, întreabă autoritatea emitentă sau notarul ce reguli tranzitorii se aplică.

Apartamentul tău în evidențele de cadastru

Legea cadastrului prevede că pentru o clădire de tip condominiu se întocmesc o carte funciară a terenului, una colectivă pentru întreaga construcție și câte una individuală pentru fiecare apartament sau spațiu cu altă destinație. Pentru construcțiile încă nefinalizate, legea reglementează operațiunea de preapartamentare: pe baza autorizației și a unei documentații cadastrale se deschid cărți funciare individuale pentru unitățile viitoare, iar în partea I se menționează că sunt bunuri viitoare.

Întreabă dacă pentru unitatea ta există deja o astfel de carte funciară și cere numărul ei. Un număr cadastral al unității, scris în contract, îți permite să urmărești ulterior ce se înscrie. Despre ce se întâmplă cu antecontractul în evidențele de carte funciară și ce clauze să cauți, vezi antecontractul cu dezvoltatorul. Pentru particularitățile proiectelor aflate la început, vezi și apartamentul la stadiu de proiect.

Firma vânzătoare: ce se poate verifica public

Cere denumirea completă și codul de identificare fiscală (CUI) al vânzătorului, apoi verifică-le pe site-ul ANAF. Acolo există Registrul contribuabililor inactivi sau reactivați, care se poate căuta după codul fiscal sau după denumire, și o listă a contribuabililor fără obligații restante. Un rezultat nefavorabil nu este o sentință, iar un rezultat bun nu este o garanție, dar sunt informații oficiale pe care le poți afla în câteva minute.

Legea cadastrului prevede că dreptul de proprietate se înscrie în cartea funciară pe baza unui act autentic notarial, a unei hotărâri judecătorești definitive sau a altor acte prevăzute de lege. De aceea, o întrebare practică este dacă firma care vinde este chiar titularul terenului sau al construcției ori are un drept care îi permite să vândă; răspunsul se vede din partea a II-a a cărții funciare.

Verifică și coerența datelor între documente: denumirea și CUI din antecontract, beneficiarul din autorizație, proprietarul din cartea funciară. Diferențele nu înseamnă automat o problemă (proiectele sunt uneori derulate prin mai multe societăți), dar merită să ceri explicația în scris.

Ipotecile din partea a III-a

Ipoteca, sechestrul și urmărirea imobilului se înscriu în partea a III-a a cărții funciare, alături de alte sarcini. O ipotecă înscrisă nu înseamnă automat o problemă, dar este o informație pe care o înțelegi înainte de avans. Important este ce prevede contractul despre ea: cum și când se radiază și ce se întâmplă cu apartamentul tău până atunci.

Citește ipoteca ca pe orice sarcină: cine este creditorul, ce imobil grevează și din ce dată este. Dacă ipoteca grevează tot terenul sau toată clădirea, cere să știi dacă și cum va fi eliberat apartamentul tău din garanție la transferul proprietății. Notarul care autentifică actul va cere oricum un extras de carte funciară sau un certificat de sarcini; poți afla de la el din timp ce ar trebui să arate cartea funciară la semnare.

Listă de verificări înainte de avans

1. Cere în scris: CUI-ul vânzătorului, numărul cadastral al terenului și, dacă există, al unității tale, numărul și data autorizației de construire.
2. Obține singur extrasul de carte funciară pentru informare și compară proprietarul, suprafața și sarcinile cu contractul.
3. Caută autorizația pe site-ul sau la sediul primăriei emitente și compară regimul de înălțime și datele proiectului cu oferta.
4. Verifică la fața locului panoul de identificare al investiției și compară numărul și data de pe el cu autorizația.
5. Caută firma în registrele ANAF și notează data verificării.
6. Cere explicații scrise pentru orice diferență între documente.
7. Dă contractul la un notar sau la un avocat înainte de a plăti avansul.

Ce rămâne în sarcina unui specialist

Documentele publice arată o stare la un moment dat. Nu îți spun dacă proiectul va fi terminat la termen, dacă documentația tehnică respectă normele sau cum ar fi interpretate clauzele antecontractului într-un litigiu. Pentru acestea, plus pentru situația ta personală, discută cu un notar sau cu un avocat. Regulile se pot schimba, așa că verifică întotdeauna textele în vigoare la data semnării.

Dacă încă alegi zona, poți vedea ansamblurile listate pe pagina proiectelor noi, pe sectoare (Sectorul 1, Sectorul 6) sau în Ilfov. Pentru costurile din jurul achiziției, vezi costul total al unui apartament nou, iar pentru ce urmează după avans, etapele șantierului.