TVA la locuințe noi în 2026: ce cotă se aplică și când

Cota standard de TVA este 21%

Prin Legea nr. 141/2025 privind unele măsuri fiscal-bugetare, articolul 291 alineatul (1) din Codul fiscal a fost modificat: cota standard se aplică operațiunilor impozabile care nu sunt scutite și nu intră sub o cotă redusă, iar nivelul ei este 21%. Modificarea se aplică din 1 august 2025.

Aceeași lege a eliminat vechea regulă din Codul fiscal prin care livrarea de locuințe în anumite condiții beneficia de cote reduse. Alineatul (3) al articolului 291, în care se aflau acele condiții, a fost abrogat.

Consecința practică: o locuință nouă livrată de un dezvoltator care este plătitor de TVA se facturează, ca regulă, cu 21%, dacă nu se aplică una dintre excepțiile descrise mai jos. Cota se aplică la prețul fără TVA, nu la prețul din anunț, dacă acesta include deja taxa.

Ce a fost regimul tranzitoriu de 9%

Pentru cei care încheiaseră deja pași către cumpărare, Legea 141/2025 a creat un regim tranzitoriu: o persoană fizică, singură sau împreună cu alte persoane fizice, putea cumpăra o singură locuință cu TVA de 9%, dacă îndeplinea condiții cumulative. Legea fixa inițial perioada 1 august 2025 – 31 iulie 2026 inclusiv.

Condițiile prevăzute de lege, pe scurt:

• locuința are cel mult 120 mp suprafață utilă, fără anexe;
• valoarea ei, inclusiv terenul, nu depășește 600.000 lei fără TVA;
• este locuibilă la livrare, iar livrarea nu depășește data-limită a regimului;
• cumpărătorul nu a mai achiziționat, din 1 ianuarie 2023, o altă locuință cu cotă redusă de TVA;
• exista un antecontract încheiat până la 1 august 2025; pentru antecontractele din 3–31 iulie 2025 trebuia dovedit și un avans de 20% din valoarea fără TVA, plătit până la 31 iulie 2025.

Notarii aveau obligația să verifice condiția locuinței unice în registrul achizițiilor de locuințe cu TVA redus. Cine a încheiat primul antecontract după 1 august 2025 nu a intrat, deci, în acest regim, oricât de repede ar fi cumpărat.

Unde suntem în octombrie 2026

Textul consolidat al Legii 141/2025 pe care l-am consultat fixează sfârșitul regimului la 31 iulie 2026. Un astfel de termen poate fi modificat prin acte ulterioare, iar la data actualizării acestui ghid nu am putut confirma, dintr-o sursă oficială, dacă a fost modificat. Nu te baza deci pe o dată citită într-un anunț sau pe un forum și nu presupune că regimul de 9% mai poate fi cerut la un contract încheiat acum: întreabă notarul dacă el se mai aplică în cazul tău.

Dacă un vânzător îți spune totuși că poți primi 9%, cere-i să indice temeiul legal exact (actul normativ, articolul și condiția pe care o îndeplinești) și verifică la notar înainte să semnezi sau să plătești ceva. Un avans plătit pe baza unei promisiuni verbale nu schimbă cota aplicabilă.

Ia ca punct de plecare, pentru un contract nou, cota de 21% și cere un calcul în care TVA-ul apare separat.

Există și o cotă redusă de 11%, dar pentru cazuri speciale

Articolul 291 alineatul (2) literă l) din Codul fiscal, în forma adusă de Legea 141/2025, prevede cota redusă de 11% pentru livrarea de locuințe ca parte a politicii sociale, inclusiv a terenului pe care sunt construite. Este vorba de operațiuni de politică socială, nu de vânzarea obișnuită de apartamente în ansambluri rezidențiale.

Dacă crezi că ești într-o astfel de situație, cere în scris explicația juridică și confirmarea notarului. Nu presupune că un apartament dintr-un proiect comercial intră sub această cotă.

Cât înseamnă diferența în lei

Exemplu ipotetic, cu cifre rotunde: un apartament cu prețul de 100.000 lei fără TVA. Cu cota standard de 21%, TVA-ul este 21.000 lei și prețul final 121.000 lei. Pentru același preț de bază, fiecare punct procentual înseamnă 1.000 lei.

Exemplul arată doar mecanismul de calcul. Prețurile reale diferă, iar în practică trebuie să compari mereu aceleași lucruri: preț cu TVA cu preț cu TVA.

Ce verifici în anunț, ofertă și contract

1. dacă prețul afișat este cu TVA sau fără TVA; dacă nu scrie, întreabă;
2. în antecontract și în contractul final, prețul trebuie să apară defalcat: valoarea fără TVA, cota și suma de TVA;
3. ce se întâmplă cu prețul dacă legislația se schimbă între antecontract și transfer; clauza trebuie să fie clară, nu lăsată pe seama interpretării;
4. dacă avansul este facturat și cu ce cotă de TVA; păstrează facturile și chitanțele;
5. dacă vânzătorul este plătitor de TVA. O vânzare între persoane fizice, adică o revânzare, are alt regim; întreabă notarul ce se aplică în cazul tău.

Clauzele de preț și de plată sunt discutate mai pe larg în ghidul despre antecontractul cu dezvoltatorul, iar suma totală pe care o ai de pregătit, dincolo de TVA, o găsești în costul total al unui apartament nou.

Cum compari oferte corect

Dacă ai de ales între mai multe ansambluri, pune toate prețurile pe aceeași bază: preț fără TVA, TVA cu cota aplicabilă azi și, separat, costurile de achiziție. Pagina apartamente noi în București și Ilfov te ajută să vezi ofertele grupate pe zone, de exemplu Sectorul 1 sau Ilfov, dar prețul exact și cota se confirmă numai din documentele pe care le primești de la vânzător.

Dacă lucrezi cu un credit, vezi și ghidul despre creditul ipotecar pentru o locuință în construcție.

Cum afli regula în vigoare

Regulile fiscale se modifică des, uneori cu aplicare imediată sau cu termene scurte. Pentru textul în vigoare, consultă forma consolidată a Codului fiscal și a Legii 141/2025 pe portalul legislativ, comunicatele ANAF despre cotele de TVA și, pentru cazul tău, notarul care va autentifica actul. Notarul este cel care verifică, în concret, dacă o cotă sau o excepție se aplică tranzacției tale.

Păstrează toate documentele care îți pot fi cerute: antecontractul, dovada plăților, actele de identitate ale tuturor cumpărătorilor, eventual declarațiile despre alte locuințe cumpărate.