Programul „Noua Casă”: creditul garantat de stat pentru locuințe noi

Ce este și pe ce acte se bazează

Programul se bazează pe Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 60/2009 și pe normele de aplicare aprobate prin Hotărârea Guvernului nr. 717/2009. Ordonanța prevede facilitarea accesului persoanelor fizice la achiziția sau construirea unei locuințe, prin credite garantate de stat.

Garanția se emite de Fondul Național de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderile Mici și Mijlocii, în numele și pe contul statului, pe baza mandatului dat de Ministerul Finanțelor. Tu rămâi debitorul băncii: garanția nu te scutește de rambursare, ea reduce riscul băncii pentru o parte din credit.

Pentru locuințele în construcție, programul este doar o parte din tabloul financiar. Pentru restul, citește Credit ipotecar pentru o locuință în construcție și Costul total al unui apartament nou.

Cine poate intra în program

Potrivit ordonanței, beneficiarul declară, pe propria răspundere, că nu deține nicio locuință sau că deține cel mult una, dobândită în alt mod decât prin program, cu suprafață utilă mai mică de 50 m². De asemenea, prin program se achiziționează sau se construiește o singură locuință, printr-un singur credit acordat și garantat în condițiile programului. Persoana trebuie să fie debitorul băncii.

Normele spun că beneficiarul este persoana fizică ce îndeplinește criteriile de eligibilitate din norme și din regulile de creditare ale finanțatorului. Cu alte cuvinte, ai nevoie de două aprobări: cea a programului și cea a băncii. Venitul, vechimea și gradul de îndatorare cerut le stabilește finanțatorul, iar aceste cifre nu fac parte din ghid.

Cele două trepte de finanțare pentru locuințe noi

Normele prevăd, pentru locuințe noi, două trepte, exprimate în euro echivalent în lei:

• Treapta 1: finanțare de maximum 70.000 EUR echivalent lei; creditul acoperă cel mult 95% din prețul de achiziție, adică un credit de până la 66.500 EUR, la care se adaugă avansul plătit de cumpărător.
• Treapta 2: finanțare între 70.001 și 140.000 EUR echivalent lei; creditul acoperă cel mult 85% din preț, adică un credit între 59.501 și 119.000 EUR, plus avansul.

Normele nu enunță direct un avans minim în procente. El rezultă din diferența dintre preț și credit: cel puțin 5% din preț în treapta 1 și cel puțin 15% în treapta 2.

Exemplu de calcul (prima treaptă): preț de 70.000 EUR. Creditul maxim este 95% din 70.000 = 66.500 EUR. Avansul propriu este diferența: 70.000 − 66.500 = 3.500 EUR, adică 5%. Exemplu de calcul (a doua treaptă): preț de 140.000 EUR. Creditul maxim este 85% din 140.000 = 119.000 EUR, iar avansul este 140.000 − 119.000 = 21.000 EUR, adică 15%. Sunt calcule orientative făcute din limitele legale, nu oferte; prețul din contract, taxele și costurile creditului se adaugă separat.

Dacă apartamentul pe care îl urmărești are un preț peste aceste limite, programul nu îl acoperă în aceeași formă. Pentru comparația dintre proiecte, poți porni de la proiectele noi și de la zonele din București și Ilfov.

Cât acoperă garanția

Normele prevăd că garanția acoperă cel mult un procent din valoarea principalului, deci fără dobânzi și comisioane. Pentru creditele din prima treaptă, plafonul este de maximum 50% din principal. Pentru treapta a doua, normele indică un procent maxim mai mare, iar ordonanța consolidată vorbește, pentru locuințe noi, de maximum 50% din valoarea finanțării. Deoarece cele două texte pe care le-am consultat nu sunt perfect aliniate, procentul aplicabil unui credit din treapta a doua trebuie confirmat cu banca și în textul în vigoare.

Exemplu de calcul (garanție maximă, prima treaptă): pentru un credit de 66.500 EUR, 50% din principal înseamnă 33.250 EUR. Atenție la sens: aceasta este partea din credit pentru care statul poate garanta, nu o sumă pe care o primești sau o scazi din datorie.

Potrivit normelor, garanția se acordă și se plătește în lei, chiar dacă limitele programului sunt exprimate în euro.

Restricții pe care le acceptă cumpărătorul

Programul vine cu limitări, pe care e bine să le cunoști înainte de semnare. Ordonanța prevede ipotecă legală de rang I în favoarea statului și a finanțatorilor, proporțional cu garanția, și o interdicție de înstrăinare a locuinței pe o perioadă de 5 ani. De asemenea, imobilul nu poate fi grevat de alte sarcini pe durata garanției, iar după cele 5 ani vânzarea este posibilă, cu rambursarea integrală a creditului garantat.

Practic, nu cumperi un apartament cu gândul unei revânzări rapide. Dacă situația ta se poate schimba în câțiva ani (mutare în alt oraș, schimbarea familiei), citește cu atenție aceste clauze și discută-le cu un notar sau un avocat.

Normele mai prevăd că promisiunea de creditare este valabilă pe durata construcției locuinței, dar nu mai mult de 18 luni. Dacă livrarea apartamentului este estimată peste acest interval, întreabă banca ce se întâmplă cu promisiunea, dar și ce prevede antecontractul. Vezi Apartament la stadiu de proiect și Întârzierea predării.

Programul în 2026

Potrivit comunicatului Guvernului privind ședința extraordinară din 4 mai 2026, programul „Noua Casă” continuă în acest an, cu un plafon total al garanțiilor de 500 de milioane de lei. Hotărârea adoptată modifică art. 3 din anexa 1 la HG 717/2009. Un plafon înseamnă o limită anuală a garanțiilor care pot fi emise, nu o sumă disponibilă pentru fiecare cumpărător.

Textul consolidat al normelor menționează ca versiune cea mai recentă 6 mai 2026, dar în partea pe care am putut-o citi ultimul plafon trecut era cel din 2024, deci plafonul pe 2026 îl consemnăm după comunicatul Guvernului. Pentru accesul efectiv și condițiile de acum, ultimul cuvânt îl au ghidul programului publicat de Ministerul Finanțelor și banca la care aplici.

Ce verifici înainte să te bazezi pe program

1. dacă banca la care mergi este înscrisă în program și are garanții disponibile în plafon;
2. dacă prețul apartamentului, inclusiv eventualele anexe, se încadrează în treapta pe care o urmărești;
3. dacă dezvoltatorul acceptă plata prin credit garantat și ce calendar de plăți propune; vezi Antecontract cu dezvoltatorul;
4. ce înseamnă pentru tine interdicția de vânzare și ipoteca în favoarea statului;
5. care sunt costurile totale ale creditului, nu doar avansul.

Dacă este prima ta achiziție, parcurge și Prima locuință nouă: de la căutare la mutare, ca să vezi unde se așază creditul în succesiunea etapelor. Iar pentru proiectele din sectorul tău, intră pe Sectorul 6 sau pe Ilfov.