București vs. Ilfov: ce se schimbă pentru cumpărător (taxe, drum, utilități)

Ce nu se schimbă între București și Ilfov

Unele costuri sunt stabilite la nivel național, deci nu depind de faptul că apartamentul este într-un sector sau într-o comună:

• TVA: cota standard este 21% din 1 august 2025, conform Legii 141/2025, iar pentru regimul tranzitoriu de 9% nu te baza pe el la un contract nou fără confirmarea notarului. Detalii în ghidul despre TVA la locuințe noi;
• onorariile notarilor: normele Ministerului Justiției stabilesc tarife minimale unitare pentru vânzarea de imobile, iar notarul poate cere mai mult;
• tarifele ANCPI pentru înscrierea în cartea funciară sunt aprobate prin ordin al agenției, aplicabil la nivel național.

Prin urmare, dacă două apartamente au același preț fără TVA, partea de TVA și de acte este, în mare, aceeași în București și în Ilfov. Calculul complet este în ghidul despre costul total al unui apartament nou.

Taxele locale: se stabilesc de primărie

Impozitul pe clădiri, impozitul pe teren și taxele pentru anumite autorizări sau servicii sunt taxe locale. Nivelul lor poate diferi între un sector al capitalei și o comună din Ilfov, pentru că fiecare administrație locală își adoptă propriile hotărâri.

Noi nu publicăm aici un tabel de taxe, pentru că nu am putut verifica la zi textele și hotărârile locale. Fă tu verificarea astfel:

1. caută pe site-ul primăriei sectorului sau comunei hotărârea privind impozitele și taxele locale pentru anul curent;
2. cere (sau caută) modul de calcul al valorii impozabile a unei clădiri rezidențiale și cotele aplicabile;
3. întreabă dacă există reduceri, scutiri sau reguli speciale pentru clădiri noi;
4. verifică dacă taxele se pot plăti online și până când, ca să eviți penalizările;
5. dacă apartamentul are loc de parcare sau boxă, întreabă dacă se impozitează separat.

Pentru o primă orientare între zone, vezi paginile Sectorul 1, Sectorul 6 și Ilfov, apoi confirmă detaliile fiscale de la fiecare primărie.

Transport și timp: costul care nu apare în contract

Diferența cea mai simțită după mutare este, de multe ori, drumul zilnic. Din punctul de vedere al cumpărătorului, întrebarea nu este „cât de aproape de București este”, ci „cât durează drumul meu, la orele mele”.

Verifică personal, la ora la care ai merge efectiv la serviciu sau la școală:

• timpul de deplasare cu mașina, într-o zi lucrătoare, spre locul tău de muncă, pe trasee reale și cu ora de vârf;
• distanța până la cea mai apropiată stație de transport public și frecvența lui; verifică orarele operatorilor, nu doar harta;
• dacă te bazezi pe transportul public, ce se întâmplă seara și în weekend;
• dacă ai nevoie de o a doua mașină și cum este parcarea la destinație;
• cum arată intrarea și ieșirea din ansamblu la ore aglomerate: un singur drum de acces poate conta mai mult decât distanța în kilometri.

Un test util: fă drumul de două-trei ori, în zile și ore diferite, înainte să plătești un avans. Dacă într-un ansamblu din Ilfov drumurile de acces sunt încă în lucru, întreabă cine le finalizează și cu ce termen.

Utilități: ce verifici înainte de a cumpăra

Aici diferențele pot fi mari, mai ales între un cartier consolidat al capitalei și o zonă în dezvoltare. Nu presupune că toate utilitățile sunt la fel și întreabă exact ce este asigurat în proiectul tău.

• apă și canalizare: cine este operatorul, dacă ansamblul este racordat la rețeaua publică sau are soluție proprie și cine o întreține;
• încălzire și apă caldă: centrală proprie pe gaz, centrală de bloc, punct termic sau altă soluție; cere să vezi dovada că racordarea este autorizată;
• energie electrică și gaz: dacă sunt contractate și racordate, dacă trebuie făcute branșări separate și cine suportă costul lor;
• internet și telefonie: operatorii disponibili la adresă, nu doar în zonă;
• salubritate și gunoi: cine ridică deșeurile și cum se plătește;
• taxe și cheltuieli de întreținere: ce intră în cota de întreținere și cum se calculează.

Cere dezvoltatorului, în scris, lista utilităților asigurate și a celor încă în lucru, cu termene. Dacă o utilitate lipsește la predare, vezi și ghidul despre întârzierea predării și clauzele din antecontractul cu dezvoltatorul.

Servicii din jur: școli, grădinițe, sănătate, cumpărături

Într-un ansamblu nou, mediul din jur se formează în ani. Un proiect poate promite spații comerciale, grădiniță sau parc, dar ele trebuie să existe în acte sau în autorizații, nu doar în prezentare.

• cât de departe sunt cea mai apropiată grădiniță și școală și în ce circumscripție școlară intri;
• unde este cel mai apropiat cabinet medical, spital sau farmacie;
• dacă zona are magazine de uz zilnic la pas sau doar centre comerciale la care ajungi cu mașina;
• ce se construiește în apropiere, conform planurilor urbanistice publicate; informații găsești la primărie;
• ce alte șantiere sunt în zonă și cât zgomot și praf vor produce în următorii ani.

Pentru șantierul propriu-zis al ansamblului în care cumperi, citește și etapele șantierului rezidențial.

Pe ce te uiți când compari două oferte

Alege 3-4 criterii care contează pentru tine și notează-le pentru fiecare ofertă, în loc să te uiți doar la prețul pe metru pătrat:

1. prețul final cu TVA, cu toate costurile de achiziție incluse;
2. timpul real de drum la cele două sau trei destinații zilnice;
3. starea utilităților și a drumurilor de acces la data semnării;
4. taxele locale anuale, estimate pe baza hotărârii în vigoare;
5. stadiul proiectului și termenele scrise în contract.

Dacă vrei să vezi ofertele grupate pe zone, intră în secțiunea de apartamente noi sau pe pagina zone, apoi folosește listele de mai sus pentru verificarea fiecărei oferte.

Reguli de bun-simț înainte de decizie

Nu lua decizia pe baza unei singure vizite, nici pe baza spuselor vânzătorului despre viitoarea zonă. Cere în scris tot ce îți este esențial, vizitează locul în zile diferite și vorbește, dacă se poate, cu oameni care locuiesc deja în zonă.

Pentru partea juridică, regulile pot fi schimbate prin acte noi, iar un notar sau un avocat poate verifica situația ta concretă, inclusiv taxele locale aplicabile imobilului pe care îl alegi.