Costuri lunare într-un bloc nou: întreținere, fonduri, utilități

Lista de plată: ce este și când trebuie afișată

Cheltuielile comune ale blocului se repartizează lunar printr-o listă de plată. Potrivit legii, ea se afișează în cel mult 5 zile de la primirea ultimei facturi, iar proprietarii au la dispoziție cel mult 30 de zile calendaristice de la afișare ca să plătească. Alături de listă se afișează datele contului bancar unic al asociației.

Dacă lista se întârzie sau lipsește, ai dreptul să întrebi comitetul executiv sau administratorul pe ce se bazează cifrele. Orice proprietar poate comanda, pe cheltuiala lui, un audit tehnic sau contabil.

Categoriile principale de costuri

Legea împarte cheltuielile asociației după modul de repartizare. Printre criteriile prevăzute se numără numărul de persoane, consumul individual, cota-parte din proprietatea comună, beneficiarii serviciului și consumatorii tehnici. În practică, factura lunară cuprinde de regulă:

• cheltuieli de întreținere ale părților comune: curățenie, iluminat pe scară, lift, administrare, dacă adunarea le-a aprobat;
• fondul de reparații: o sumă aprobată anual și plătită în rate lunare egale;
• fondul de rulment: o rezervă pentru cheltuielile curente;
• alte fonduri speciale, dacă proprietarii le votează;
• consumuri individuale de apă, energie sau încălzire, măsurate prin contoare, acolo unde este cazul;
• penalități, dacă ai întârziat cu plata.

Ce intră concret în fiecare categorie diferă de la un bloc la altul, de aceea cere întotdeauna bugetul aprobat de adunare. La un bloc nou, unele servicii, cum ar fi ascensorul sau sistemele de securitate, pot mări cheltuiala comună față de un bloc vechi, iar altele, cum sunt reparațiile majore, apar mai târziu.

Fondul de reparații

Proprietarii membri ai asociației au obligația să aprobe anual un fond de reparații. El se plătește în avans, în rate lunare egale, pe lista de plată, și se depune în contul asociației. Administratorul eliberează o chitanță nominală pentru fiecare plată.

Fondul se poate folosi numai pentru reparații, îmbunătățiri, consolidare și reabilitare termică a părților comune. Venitul obținut din folosirea unor părți comune, de exemplu închirierea unui spațiu, merge tot la fondul de reparații, nu la proprietari.

Un bloc nou are, de obicei, puține reparații în primii ani, dar legea nu scutește de fond. De aceea merită să afli cât se strânge și cine decide cum se cheltuiește.

Fondul de rulment

Fondul de rulment se stabilește astfel încât să acopere cheltuielile curente ale condominiului, cam pentru o lună calendaristică. Cuantumul se raportează la cea mai mare cheltuială lunară din anul precedent plus inflația, iar pentru o asociație nou-înființată se folosesc ca reper asociații comparabile.

Se depune în contul curent al asociației, se plătește anticipat conform deciziei adunării și se completează lunar prin lista de plată. Pentru fiecare plată se eliberează chitanță nominală. La transmiterea proprietății, fondul se restituie, dacă actele de transfer nu spun altfel. Dacă vinzi sau cumperi un apartament dintr-un bloc, aceasta este o clauză de discutat în contract.

Cheltuieli pe persoană și pe consum

Apa, canalizarea și energia electrică pentru părțile comune se repartizează, în general, pe numărul de persoane. Regulamentul asociației, aprobat de comitetul executiv, stabilește cum se numără persoanele, iar persoanele care locuiesc temporar pot fi scutite numai dacă adunarea generală decide astfel. Cheltuielile pentru proprietatea comună se împart după cota fiecărui proprietar din ea.

Pentru consumurile individuale, legea permite repartizarea după citirile contoarelor sau ale repartitoarelor de costuri. Regulile de contorizare sunt detaliate în ghidul despre contorizarea și racordarea la utilități.

Întârzieri la plată și penalități

Penalitățile nu pot depăși 0,2% pentru fiecare zi de întârziere. Ele se aplică numai după 30 de zile de la scadență, iar totalul lor nu poate trece de suma la care s-au calculat. Sumele încasate merg la fondul de penalități, care se folosește în primul rând pentru penalizările pe care asociația le primește de la terți și pentru reparații sau reabilitare.

După mai mult de 60 de zile de la scadență, asociația poate da în judecată un proprietar restanțier. Pentru sumele datorate, asociația are o ipotecă legală asupra unității respective. Dacă ai întârziat, discută cu administratorul înainte să se adune penalități.

Exemplu de calcul (ilustrativ, cifre inventate): pentru o restanță de 400 lei, limita legală a penalității este 400 × 0,2% = 0,80 lei pe zi de întârziere, iar totalul penalităților nu poate depăși 400 lei. Cât se aplică efectiv și de când se socotește depinde de statut și de hotărârile adunării generale.

Cum îți faci un buget realist

Cere de la asociație sau de la dezvoltator ultimele liste de plată și bugetul anual. Nu te baza pe sume spuse verbal. Întreabă ce servicii sunt incluse în blocul respectiv și cine le plătește, de exemplu lift, curățenie, spații verzi, parcare, boxă, locuri comune.

Pentru vederea de ansamblu a costurilor la achiziție, nu numai a celor lunare, vezi Costul total al unui apartament nou. Pentru modul în care se organizează decizia, vezi Asociația de proprietari într-un bloc nou. Dacă încă cauți, poți răsfoi proiectele noi sau filtra pe Sectorul 2 ori pe Ilfov.

Fă-ți un tabel simplu cu patru rânduri: partea din cheltuielile comune, fondul de reparații, fondul de rulment și consumurile individuale. Completează-l cu cifrele din ultima listă de plată, apoi adaugă o marjă pentru perioadele în care consumi mai mult. Așa vezi dinainte cât din venitul tău lunar rămâne după ce plătești locuința.

Sumele concrete variază și se schimbă. Pentru situația ta, consultă un contabil sau un avocat.