Asociația de proprietari într-un bloc nou: înființare și primele luni

Ce este asociația și când se aplică legea

Legea 196/2018 reglementează înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari din condominii, adică din clădiri cu cel puțin trei unități de proprietate individuală, precum și administrarea și folosirea imobilelor. Legea se adresează proprietarilor, dar vorbește și despre chiriași. Versiunea consolidată pe care am consultat-o include modificări până la finalul lui 2025; la data redactării nu am găsit în ea trimiteri la Codul amenajării teritoriului (Legea 169/2026), dar verifică întotdeauna textul în vigoare.

Asociația este persoana juridică prin care proprietarii administrează părțile comune: scara, liftul, acoperișul, instalațiile comune, terenul aferent. Ce înseamnă „părți comune” și cum se leagă de cota ta indiviză de teren găsești în ghidul despre suprafața utilă, construită și totală și în cel despre extrasul de carte funciară.

Cum se înființează: acordul scris și adunarea de constituire

Potrivit legii, asociația se înființează prin acordul scris al cel puțin jumătate plus unu din numărul proprietarilor din condominiu. Pentru clădiri cu mai multe scări sau tronsoane, legea prevede reguli separate, iar un tronson poate avea propria asociație în condițiile din lege.

Primul pas este adunarea de constituire. Legea cere ca proprietarii să fie anunțați cu cel puțin 10 zile înaintea datei fixate. La adunare proprietarii hotărăsc dacă înființează asociația și stabilesc cine întocmește acordul de asociere și statutul. Statutul trebuie să conțină elementele minime prevăzute de lege, iar hotărârea se consemnează într-un proces-verbal care se anexează la acordul de asociere.

Proprietarii care lipsesc de la adunare își pot da consimțământul ulterior, prin semnarea procesului-verbal, în termen de 30 de zile. Un bloc nou are avantajul că proprietarii sunt puțini la început și predarea apartamentelor se face în valuri, așa că întrebarea practică este cine ia inițiativa. Dezvoltatorul poate facilita întâlnirea, dar decizia aparține proprietarilor.

Personalitatea juridică și înregistrarea

Asociația devine persoană juridică printr-o încheiere dată de judecătorul desemnat de la judecătoria în a cărei rază se află condominiul. Cererea se depune împreună cu statutul, acordul de asociere și procesul-verbal al adunării. Încheierea se dă fără citarea părților și poate fi atacată cu apel într-un termen scurt, de 5 zile de la comunicare.

După aceea, asociația se înregistrează la organul fiscal local și se identifică prin denumire, adresă și cod fiscal. Denumirea și sediul se afișează pe clădire, la intrare. Legea cere și ca asociația să aibă un singur cont bancar, ale cărui date apar pe lista de plată.

Orice modificare a statutului sau a acordului de asociere cere acordul a cel puțin jumătate plus unu din proprietari și se înregistrează la judecătorie. O modificare neînregistrată nu poate fi opusă terților.

Organele asociației

Legea prevede următoarele organe, fiecare cu rolul lui:

• Adunarea generală este organul de decizie. Alege și revocă președintele, comitetul executiv și cenzorul, aprobă bugetul, fondurile, penalizările și contractele de administrare.
• Comitetul executiv are un președinte și un număr par de membri, în total cel mult cinci. Execută hotărârile adunării, întocmește bugetul și urmărește încasările. Mandatele nu pot depăși patru ani. Structura este obligatorie la peste 10 unități; sub acest prag, președintele poate îndeplini și funcția de administrator.
• Președintele reprezintă asociația și semnează documentele ei.
• Cenzorul sau comisia de cenzori verifică gestiunea financiar-contabilă și raportează comitetului și adunării.
• Administratorul este o persoană fizică sau juridică autorizată, cu care asociația încheie un contract de administrare. Legea cere un atestat, valabil patru ani.

Legea stabilește și incompatibilități și condiții de cazier pentru cei care ocupă aceste funcții. Înainte de vot, citește-le în textul legii.

Cum se votează în adunarea generală

Adunarea ordinară se ține cel puțin o dată pe an, în primul trimestru. O pot convoca președintele, comitetul executiv sau cel puțin 20% dintre membri. Convocarea se face cu cel puțin 10 zile înainte, prin afișare și tabel nominal sau scrisoare recomandată. Adunările extraordinare și cele reconvocate se pot convoca cu 3 zile înainte.

Cvorumul este majoritatea membrilor prezenți personal sau reprezentați. Dacă nu se atinge, adunarea se reconvoacă în cel mult 15 zile, iar la reconvocare hotărârile se iau cu majoritatea celor prezenți, cu condiția să fie dovedită convocarea. Regula generală este un vot pe unitate de proprietate. Pentru fondurile de consolidare, reabilitare și modernizare, votul se ponderează cu cota indiviză. Un membru poate reprezenta cel mult un proprietar absent.

Lucrările de modernizare cer acordul a două treimi din numărul total al proprietarilor. Hotărârile sunt obligatorii de la afișare, iar procesul-verbal se afișează în 7 zile.

Primele luni: ce merită făcut

1. Cere statutul și regulamentul condominiului și citește-le, mai ales părțile despre cotele de contribuție.
2. Verifică dacă asociația are personalitate juridică și un cont bancar; fără ele, plățile comune sunt greu de organizat.
3. Întreabă cine păstrează cartea tehnică a blocului și documentele primite la recepție. Vezi Recepția apartamentului.
4. Discută la prima adunare fondul de reparații și fondul de rulment și cere un buget scris. Detaliile sunt în Costuri lunare într-un bloc nou.
5. Clarifică din timp cum se citesc contoarele și cine plătește utilitățile comune, pe baza ghidului despre contorizare și racordare la utilități.

Proprietarii de apartamente și de alte unități din același bloc, de exemplu spații comerciale sau parcări, pot avea interese diferite. De aceea, regulile din statut contează mai mult decât obiceiurile de la vecini.

Dacă lucrurile nu merg

Dacă la scurt timp după predare nu există nicio asociație sau administrare, nu ignora problema: facturile comune se acumulează, iar debitele se pot transforma în conflicte. Poți propune vecinilor o adunare de constituire, respectând termenul de anunțare. Pentru o decizie complicată, de exemplu modificarea statutului sau o controversă cu dezvoltatorul, consultă un avocat.

Înainte de cumpărare, poți vedea ce proiecte sunt în zona ta pe pagina Proiecte noi sau pe harta zonelor. Pentru costurile care urmează după mutare, vezi și Costul total al unui apartament nou. O privire de ansamblu asupra tuturor ghidurilor găsești la Ghiduri.