Glosar: termenii din anunțuri și contracte pentru apartamente noi

Contract și bani

• Antecontract (promisiune de vânzare): contract prin care părțile se obligă să încheie mai târziu contractul de vânzare. Codul civil cere ca promisiunea să conțină toate clauzele fără de care ea nu s-ar putea executa. Dacă o parte refuză nejustificat să încheie contractul promis, cealaltă poate cere instanței o hotărâre care ține loc de contract, în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat. Detalii în Antecontract cu dezvoltatorul: clauze.
• Contract de vânzare: contractul prin care vânzătorul transmite sau se obligă să transmită proprietatea unui bun în schimbul unui preț. Pentru imobile, convențiile care strămută drepturi reale înscrise în cartea funciară trebuie încheiate în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute.
• Bun viitor: un bun care nu există încă, de exemplu un apartament în construcție. În cazul unui bun viitor, cumpărătorul dobândește proprietatea în momentul în care bunul s-a realizat, iar pentru construcții se aplică regulile de carte funciară. Vezi Apartament la stadiu de proiect.
• Arvună: o sumă dată la încheierea contractului ca garanție. Codul civil distinge arvuna confirmatorie, care se imputează pe preț dacă se execută contractul, de cea penalizatoare, legată de dreptul de a te dezice. Dacă partea care a dat-o nu execută fără justificare, cealaltă poate declara rezoluțiunea și reține arvuna. Dacă neexecutarea vine de la cel care a primit-o, se poate cere dublul. Arvuna se restituie dacă încetarea contractului nu atrage răspunderea nimănui.
• Avans: Codul civil nu îl definește ca pe o categorie separată, pe cât am putut verifica în textele consultate. Este, de regulă, o sumă plătită în contul prețului, iar regimul ei depinde de clauzele contractului. Citește cum este numită suma, ce se întâmplă cu ea dacă renunți și ce se întâmplă dacă renunță dezvoltatorul.
• Clauză penală: clauza prin care părțile stipulează că debitorul se obligă la o anumită prestație dacă nu își execută obligația principală; creditorul o poate cere fără să dovedească vreun prejudiciu. Vezi Întârzierea predării.

Cartea funciară și înscrierile

• CF (carte funciară): registrul public care descrie imobilele și arată drepturile reale asupra lor. Codul civil spune că ea descrie imobilele și arată drepturile reale care au ca obiect aceste bunuri. Vezi Extrasul de carte funciară.
• Număr cadastral: identificatorul unic al unui imobil. Codul civil definește imobilul din cartea funciară ca una sau mai multe parcele alăturate, cu sau fără construcții, aparținând aceluiași proprietar și identificate printr-un număr cadastral unic.
• Intabulare: înscrierea în cartea funciară a unui drept tabular, de exemplu dreptul de proprietate. Codul civil spune că, în regulă generală, proprietatea asupra imobilelor se dobândește prin înscrierea în cartea funciară. Înscrierea se face în baza unui înscris autentic notarial, a unei hotărâri definitive sau a altor acte prevăzute de lege.
• Notare: înscrierea în cartea funciară a altor drepturi, acte sau fapte legate de imobil. Antecontractul poate fi notat, dacă promitentul este înscris în cartea funciară ca titular, iar antecontractul prevede termenul în care se va încheia contractul. Codul civil enumeră antecontractul printre actele supuse notării în cartea funciară.
• Înscriere provizorie: al treilea fel de înscriere, alături de intabulare și notare, folosit numai în cazurile prevăzute de lege.
• Condominiu: imobil format din teren și una sau mai multe construcții, din care unele proprietăți sunt comune, iar restul individuale; Legea locuinței prevede o carte funciară colectivă și câte una pentru fiecare unitate individuală.
• Unitate individuală: unitatea funcțională dintr-un condominiu, formată din una sau mai multe camere de locuit sau spații cu altă destinație, cu acces direct și intrare separată.
• Preapartamentare / apartamentare: operațiuni din legea cadastrului. Preapartamentarea deschide cărți funciare pentru construcția bun viitor și unitățile individuale prevăzute în autorizație. Apartamentarea împarte construcția terminată în unități individuale și actualizează cărțile.

Suprafețe și cote

• Suprafață utilă, construită, totală: metode diferite de a măsura același apartament, iar diferențele pot ajunge mari. Explicația completă este în Suprafața utilă, construită și totală.
• Cotă-parte indiviză: partea ta din dreptul de proprietate comună asupra terenului și părților comune ale clădirii. Codul civil o tratează ca accesoriu al apartamentului: nu se vinde și nu se ipotechează separat. Vezi Cota-parte din teren și părți comune.
• Părți comune: părțile clădirii care nu pot fi folosite decât în comun, de exemplu structura, scările, acoperișul, ascensoarele și terenul de sub clădire.
• Loc de parcare și boxă: pot fi unități separate, accesorii ale apartamentului sau doar folosință exclusivă. Vezi Loc de parcare și boxă în blocul nou.

Urbanism

• PUG (plan urbanistic general): documentația de urbanism care stabilește evoluția unei localități și reglementările aplicabile până la nivelul parcelelor, având caracter director și de reglementare, potrivit Codului amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea 169/2026).
• PUZ (plan urbanistic zonal): instrument de planificare prin care autoritățile coordonează dezvoltarea unei zone cu grad ridicat de complexitate. Un PUZ poate detalia sau modifica reglementările pentru o zonă, în situațiile prevăzute de Cod.
• POT (procent de ocupare a terenului): raportul dintre suprafața construită a clădirii și suprafața parcelei, exprimat procentual. Exemplu de calcul: la o parcelă de 1.000 mp și o clădire cu amprenta de 400 mp, POT = 400 / 1.000 = 40%.
• CUT (coeficient de utilizare a terenului): indicator al densității maxime de construire într-o unitate teritorială de referință, calculat ca raport între suprafața construită desfășurată și suprafața parcelei. Exemplu de calcul: dacă suprafața desfășurată este de 3.000 mp pe o parcelă de 1.000 mp, CUT = 3.000 / 1.000 = 3. Codul prevede deduceri din suprafața desfășurată, de pildă pentru parcajele de la subsol, deci cifra din documente trebuie citită cu regulile din Cod.
• Regim de înălțime: numărul maxim de niveluri supraterane convenționale ale unei clădiri, numerotate începând cu parterul; din el fac parte și demisolul, mansarda și etajul tehnic de deasupra ultimului nivel funcțional.
• Certificat de urbanism: act de informare obligatoriu prin care autoritatea locală arată reglementările, permisiunile și restricțiile aplicabile unui imobil. Nu dă dreptul de a construi.
• Autorizație de construire: actul administrativ care permite executarea lucrărilor de construire. Despre verificarea celui care construiește, vezi Cum verifici un dezvoltator.

Șantier, recepție și predare

• Dezvoltator: persoana care finanțează și realizează lucrări de construire pentru construcții noi, inclusiv cele dezvoltate pentru a fi înstrăinate. Codul spune că este principalul responsabil pentru lucrare și nu poate transfera această responsabilitate către beneficiar.
• Recepție la terminarea lucrărilor: ansamblul de activități prin care se certifică finalizarea lucrărilor în conformitate cu autorizația de construire și cu documentele din cartea tehnică. Se încheie cu darea în folosință. Este făcută de beneficiar sau dezvoltator, nu de cumpărătorul individual.
• Recepție finală: a doua etapă, la expirarea perioadei de garanție.
• Carte tehnică a construcției: documentația finalizată odată cu recepția la terminarea lucrărilor; legea cere și o variantă electronică, încărcată în Registrul Național al Construcțiilor.
• As-built (proiect real executat): proiectul tehnic de execuție actualizat la data finalizării lucrărilor, adică ce s-a construit efectiv, nu doar ce era planificat.
• Proces-verbal de recepție la terminarea lucrării: actul prin care dezvoltatorul preia lucrarea de la executant și certifică respectarea contractului și a documentației.
• Predarea apartamentului: momentul în care primești apartamentul, de regulă consemnat într-un proces-verbal de predare-primire. Nu este același lucru cu recepția clădirii. Vezi Recepția apartamentului și Etapele șantierului rezidențial.

Ce faci mai departe

Când un termen din anunț sau din contract nu se potrivește cu explicațiile de mai sus, nu îl presupune: cere dezvoltatorului definiția scrisă și compară-o cu actele. Pentru costurile care însoțesc cumpărarea, vezi Costul total al unui apartament nou.

Pentru a vedea ce se construiește în zona care te interesează, poți porni din proiecte noi, din zone sau din Sectorul 5 și Ilfov. Pe pagina ghidurilor găsești celelalte explicații.