Loc de parcare și boxă în blocul nou: ce cumperi de fapt

Trei situații care arată la fel în anunț

Locul de parcare și boxa pot apărea în acte în trei forme. Contează care dintre ele este cea din contractul tău, pentru că regulile sunt diferite.

1. Unitate individuală proprie, cu carte funciară separată, deci un bun pe care îl cumperi, îl vinzi și îl ipotechezi de sine stătător.
2. Bun accesoriu al apartamentului, adică ceva destinat în mod stabil folosirii apartamentului și care urmează soarta lui juridică.
3. Drept de folosință exclusivă asupra unei părți comune, în care nu ești proprietar al locului, ci îl folosești doar tu.

Prețul poate fi același în toate cele trei situații, dar drepturile tale nu sunt aceleași. Prima întrebare către dezvoltator este, deci, în care dintre ele se încadrează spațiul pe care îl cumperi.

Varianta 1: unitate individuală cu carte funciară proprie

Legea locuinței definește condominiul ca pe un imobil format din teren și una sau mai multe construcții, din care unele proprietăți sunt comune, iar restul individuale. Pentru fiecare unitate individuală aflată în proprietate exclusivă există câte o carte funciară, iar unitatea poate fi o locuință sau un spațiu cu altă destinație.

Legea cadastrului spune același lucru: pentru un condominiu se întocmește o carte funciară a terenului, o carte funciară colectivă pentru întreaga construcție și câte o carte funciară individuală pentru fiecare proprietate individuală, reprezentată din apartamente sau din spații cu altă destinație decât locuința. Un loc de parcare sau o boxă pot fi astfel o astfel de proprietate individuală, dacă documentația cadastrală le prevede ca unități de sine stătătoare.

Cum recunoști varianta aceasta: în contract apare un număr cadastral și un număr de carte funciară pentru parcare sau boxă, alături de cele ale apartamentului. Dacă ele lipsesc, nu trage concluzia că spațiul este separat doar pentru că are un număr pe plan.

Cartea funciară se deschide cu informațiile despre imobil și arată drepturile reale asupra lui. Ce conține și cum o citești este explicat în Extrasul de carte funciară.

Varianta 2: accesoriu al apartamentului

Codul civil definește bunul accesoriu: un bun destinat în mod stabil și exclusiv întrebuințării economice a altui bun este accesoriu atât timp cât satisface această utilizare. Destinația comună o poate stabili numai proprietarul ambelor bunuri. Dacă nu se prevede altfel, bunul accesoriu urmează situația juridică a bunului principal, inclusiv la înstrăinare sau la grevare.

Pe scurt: dacă boxa este accesoriu al apartamentului, ea se transmite odată cu apartamentul, iar o ipotecă pe apartament o va cuprinde. Textul spune însă „dacă nu se prevede altfel”, deci contractul poate stabili altceva. Citește cu atenție clauza care descrie spațiul și cere să fie scris clar dacă este vândut împreună cu apartamentul sau separat.

Dacă parcarea sau boxa are propria carte funciară, nu presupune automat că este accesoriu. Cele două situații trebuie lămurite expres în acte, ca să nu rămână ambiguități la o revânzare.

Varianta 3: folosință exclusivă pe o parte comună

Unele locuri de parcare de la sol sau din curtea blocului sunt, juridic, părți comune. Codul civil enumeră părțile comune ale unei clădiri cu mai multe apartamente, printre ele terenul pe care se află clădirea, inclusiv suprafața neconstruită necesară exploatării normale, structura, scările, holurile, subsolurile necompartimentate, ascensoarele sau instalațiile, în măsura în care legea sau un act juridic nu prevede altfel.

Părțile comune pot fi date unor coproprietari în folosință exclusivă numai dacă nu sunt lezate drepturile celorlalți. Decizia se ia cu o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor și al cotelor-părți, iar acolo unde există asociație de proprietari, o adoptă adunarea generală cu aceeași majoritate.

Concluzia practică: un „loc rezervat” pe o parte comună poate fi un simplu drept de folosință, nu proprietate. Întreabă dacă folosința a fost acordată printr-o decizie luată în condițiile de mai sus sau doar printr-o promisiune a dezvoltatorului. Verifică și pentru cât timp este valabilă și ce se întâmplă la revânzare. Dacă răspunsul nu poate fi găsit într-un document, tratează-l ca pe o întrebare deschisă.

Cota-parte din părțile comune și parcarea

Indiferent de variantă, proprietarul unei unități individuale are și o cotă-parte din părțile comune. Legea cadastrului arată că dreptul de proprietate comună forțată și perpetuă asupra părților comune se valorifică numai împreună cu dreptul de proprietate exclusivă. Codul civil adaugă că înstrăinarea sau ipotecarea cotei-părți nu se poate face decât odată cu spațiul care este bunul principal.

Dacă parcarea sau boxa este o unitate individuală separată, ea poate avea propria cotă-parte, distinctă de cea a apartamentului. Cum se calculează aceasta și ce înseamnă, vezi în Cota-parte din teren și părți comune.

Ce înseamnă toate acestea în practică

Dacă spațiul are carte funciară proprie, îl poți vinde sau ipoteca separat de apartament, iar la revânzare trebuie să apară în actul de vânzare ca bun distinct. Dacă este accesoriu, urmează apartamentul. Dacă este doar folosință, ce poți transmite depinde de decizia care a creat folosința.

Legea cadastrului prevede și cum se ipotechează o parte dintr-o construcție: ipoteca se înscrie atât asupra acelei părți, cât și asupra cotei corespunzătoare din părțile comune indivize. La un credit, banca va vrea să știe exact ce se ipotechează. Vezi și Credit ipotecar pentru o locuință în construcție.

Un apartament nou se vinde adesea înainte de a fi terminat. Pentru construcțiile aflate încă în lucru, aceeași lege a cadastrului reglementează preapartamentarea: deschiderea cărții funciare a construcției ca bun viitor și a cărților funciare individuale pentru toate unitățile prevăzute în autorizația de construire. Când construcția este terminată și recepționată, urmează apartamentarea, iar cărțile se actualizează cu datele finale. Dacă parcarea sau boxa sunt prevăzute în autorizație ca unități individuale, ele se regăsesc printre aceste cărți funciare.

Întrebări de pus înainte să semnezi

• Parcarea sau boxa au număr cadastral și carte funciară proprii? Cere numerele în scris.
• Sunt vândute împreună cu apartamentul sau printr-un preț și un act separat?
• Locul este în subsol, la sol sau pe un teren comun? Dacă este pe teren comun, cum a fost stabilită folosința exclusivă?
• Ce suprafață și ce poziție are exact spațiul, marcate pe un plan atașat contractului?
• Ce cheltuieli lunare sunt legate de el, adică întreținere, curățenie, poate și acces? Vezi Costul total al unui apartament nou.
• Ce se întâmplă cu spațiul dacă termenul de predare se întârzie? Vezi Întârzierea predării.

Dacă răspunsurile nu sunt clare sau nu corespund cu documentele, discută cu un notar sau cu un avocat înainte de semnarea antecontractului. Clauzele care descriu spațiile sunt prezentate în Antecontractul cu dezvoltatorul.

Pașii următori

Începe prin a-ți nota ce vrei de la spațiul respectiv: parcare permanentă, doar boxă sau ambele. Apoi compară proiectele după acest criteriu, nu după cuvintele din anunț. Poți porni din lista proiectelor noi sau din zonele orașului, iar pentru o căutare restrânsă vezi Sectorul 4 sau Ilfov. Pentru lista completă de explicații, vezi toate ghidurile.