Cota-parte din teren și părți comune: ce scrie în contract

Ce este coproprietatea forțată

Codul civil împarte coproprietatea în două: obișnuită și forțată. Cea forțată apare atunci când bunurile nu pot fi folosite decât în comun. Pentru clădirile cu mai multe apartamente, legea spune că părțile din clădire care, fiind destinate folosirii spațiilor respective, nu pot fi folosite decât în comun, sunt obiectul unui drept de coproprietate forțată.

Consecința cea mai importantă: coproprietatea forțată nu poate înceta prin partaj judiciar. Nimeni nu poate cere în instanță „împărțirea” scării sau a fundației. Același text arată că, la proprietatea periodică și în celelalte cazuri de coproprietate forțată, partajul este posibil numai prin bună învoială.

Dacă destinația de folosință comună a unei părți încetează, hotărârea se ia cu acordul tuturor coproprietarilor, iar partea respectivă se înscrie în cartea funciară pe baza unei documentații cadastrale.

Ce intră în „părțile comune”

Codul civil le enumeră, în măsura în care legea sau un act juridic nu prevede altfel:

• terenul pe care se află clădirea, inclusiv partea neconstruită necesară exploatării normale a clădirii; pentru o eventuală suprafață excedentară, proprietarii au o coproprietate obișnuită;
• fundația, curtea interioară, structura de rezistență, pereții perimetrali și despărțitori dintre proprietăți și spațiile comune, acoperișul, terasele, scările, holurile, subsolurile necompartimentate, rezervoarele de apă, centralele termice proprii și ascensoarele;
• instalațiile de apă și canalizare, electrice, de telecomunicații, de încălzire și de gaze, de la branșament până la punctul de distribuție către părțile aflate în proprietate exclusivă, canalele pluviale, paratrăsnetele și antenele colective;
• alte bunuri care, potrivit legii sau voinței părților, sunt în folosință comună.

Observă cele două formulări „în măsura în care… nu se prevede altfel” și „potrivit voinței părților”. Ele înseamnă că actele (contractul, documentația cadastrală) pot schimba lista. De aceea merită să verifici ce anume este trecut ca parte comună în proiectul tău. Ce se întâmplă cu parcările și boxele este explicat în Loc de parcare și boxă în blocul nou.

Cota-parte este un accesoriu al apartamentului

Codul civil arată că părțile comune sunt bunuri accesorii, iar spațiile locative sunt bunurile principale. În consecință, cota-parte din dreptul de proprietate asupra părților comune nu poate fi vândută sau ipotecată decât odată cu spațiul din clădire. Nu poți vinde „bucata ta de teren” separat de apartament și nu poți păstra cota după ce ai vândut apartamentul.

Aceeași idee apare în legea cadastrului: dreptul de proprietate comună forțată și perpetuă pe părțile comune se valorifică numai împreună cu dreptul de proprietate exclusivă. Iar la ipotecă, dacă ea este constituită asupra unei părți din construcție, se înscrie atât asupra acesteia, cât și asupra cotei corespunzătoare din părțile comune indivize.

Pentru tine înseamnă un lucru liniștitor: când cumperi apartamentul, cota vine odată cu el, iar când îl vinzi, pleacă odată cu el. Nu trebuie să negociezi sau să plătești separat terenul, dar trebuie să te asiguri că actul o menționează corect.

Cum se stabilește cota

În lipsa unei stipulații contrare în titlurile de proprietate, Codul civil spune că cotele-părți se stabilesc prin raportarea suprafeței utile a fiecărui spațiu locativ la totalul suprafeței utile a spațiilor locative din clădire. Deci, în regula generală, cota se bazează pe suprafața utilă, nu pe cea construită sau pe preț. Diferența dintre cele două suprafețe este explicată în Suprafața utilă, construită și totală.

Exemplu de calcul (cifre inventate, doar pentru ilustrare): într-o clădire, suma suprafețelor utile ale tuturor spațiilor locative este de 4.000 mp, iar apartamentul tău are 50 mp utili. Cota-parte se calculează 50 / 4.000 = 0,0125, adică 1,25%. Dacă apartamentul are 60 mp utili, cota este 60 / 4.000 = 1,5%.

Atenție: regula se aplică „în lipsa unei stipulații contrare”. Dacă documentația cadastrală sau contractul stabilesc cotele altfel, rămân valabile acelea. Compară cota din contract cu suprafața utilă a apartamentului tău și cere dezvoltatorului explicații dacă raportul pare diferit de cel din exemplu.

Cheltuieli și folosință

Fiecare coproprietar poate folosi bunul comun cu condiția să-i respecte destinația și să permită și celorlalți să-l folosească. Codul civil prevede că, în lipsa unor prevederi legale sau a unor înțelegeri contrare, fiecare suportă cheltuielile de întreținere, reparare și exploatare a părților comune în proporție cu cota sa. Cheltuielile pentru părțile comune folosite exclusiv de unii dintre coproprietari revin acelora.

Proprietarul este obligat să întrețină spațiul său, astfel încât clădirea să se păstreze în stare bună, și să permită accesul în apartament pentru lucrări necesare conservării clădirii sau întreținerii părților comune. Dacă i se produc prejudicii, el este despăgubit de asociația de proprietari sau de proprietarul în interesul căruia s-au făcut lucrările.

Atribuirea unei părți comune în folosință exclusivă, de exemplu un loc de parcare în curte, cere o decizie cu o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor și al cotelor-părți, și doar dacă nu sunt lezate drepturile celorlalți.

Unde verifici cota în acte

Legea cadastrului prevede că pentru un condominiu se întocmesc o carte funciară a terenului, o carte funciară colectivă pentru întreaga construcție și câte o carte funciară individuală pentru fiecare proprietate individuală. Cere extrasul pentru unitatea ta și vezi ce se menționează despre părțile comune; modul de citire este explicat în Extrasul de carte funciară.

Pentru clădirile încă în construcție, legea cadastrului prevede operațiunea de preapartamentare: se deschid cartea funciară a construcției ca bun viitor și cărțile funciare individuale pentru toate unitățile prevăzute în autorizația de construire. Aceste cărți se actualizează după recepție, prin apartamentare. Dacă numărul sau datele unităților se schimbă în timpul construcției, cărțile funciare se actualizează, deci cere cota definitivă în scris.

1. Cota este exprimată ca fracție sau procent și apare atât în contract, cât și în documentele cadastrale?
2. Calculul respectă suprafața utilă a apartamentului din contract?
3. Terenul aferent clădirii este înscris în cartea funciară și are un proprietar clar?
4. Parcările și boxele au regim separat sau sunt incluse în părțile comune?

Pașii următori

Citește capitolul despre obiectul vânzării din antecontract, apoi cere un extras de carte funciară și documentația cadastrală. Clauzele de acest tip sunt analizate în Antecontract cu dezvoltatorul: clauze. Pentru a vedea ce proiecte există în zona care te interesează, pornește din proiecte noi, din zone sau, pentru o căutare restrânsă, din Sectorul 2 și Ilfov.

Dacă apar neconcordanțe între contract și acte, notarul sau avocatul pe care îl alegi te poate ajuta să le lămurești înainte de semnare.