Apartament nou sau vechi: ce verifici în fiecare caz

Garanția: ce se aplică la un bloc nou și ce la unul vechi

Aici diferențele sunt mai mici decât se crede, dar există. La orice vânzare, vânzătorul răspunde pentru viciile ascunse, adică acelea care fac bunul impropriu folosinței sau îi micșorează folosința în mare măsură și care nu puteau fi descoperite, fără ajutor de specialitate, de un cumpărător prudent (art. 1707 din Codul civil). Dacă vicii existau și vânzătorul le cunoștea, o clauză care îl scutește de răspundere este nulă (art. 1708 alin. 2). Cumpărătorul trebuie să anunțe viciile într-un termen rezonabil (art. 1709), iar remediile pot merge de la repararea defectelor la reducerea prețului sau rezoluțiunea vânzării (art. 1710). Aceste reguli se aplică și unui apartament nou, și unuia vechi.

La o construcție nouă se adaugă garanția de construcție. Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea nr. 169/2026) prevede la art. 531 că perioada de garanție este stabilită în contractele dintre beneficiar sau dezvoltator și executantul lucrărilor și are durate minime în funcție de clasa de consecințe a construcției: cel puțin 5 ani pentru CC3 și CC4, 3 ani pentru CC2 și 1 an pentru CC1. Perioada începe de la semnarea procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, iar garanția pentru viciile de structură se acordă pe toată durata de existență a construcției.

Reține cum este formulată regula: ea privește relația dezvoltatorului cu executantul. Nu rezultă din text, așa cum l-am citit, că cumpărătorul primește automat o garanție de aceeași durată de la dezvoltator. Ce primești tu depinde de contract, așa că citește clauzele despre garanție și despre remedierea defectelor. Despre cum se verifică apartamentul la predare, vezi recepția apartamentului, iar pentru defectele apărute după mutare, viciile ascunse după mutare.

La un apartament vechi, garanția de construcție a expirat de obicei de mult. Rămâne răspunderea vânzătorului pentru vicii ascunse, plus garanția pentru structură, în măsura în care se aplică. De aceea, la blocurile vechi are mai mult sens o inspecție făcută de un specialist înainte de cumpărare.

Certificatul de performanță energetică

Legea nr. 372/2005 cere un certificat de performanță energetică pentru clădirile și unitățile de clădire care se construiesc, se vând sau se închiriază. Certificatul este valabil 10 ani de la eliberare, cu excepția situației în care se fac lucrări de renovare majoră care modifică consumurile energetice (art. 21).

Pentru un apartament care se vinde, proprietarul trebuie să pună la dispoziția potențialului cumpărător o copie a certificatului înainte de încheierea contractului, iar la vânzare trebuie să predea originalul noului proprietar (art. 22). Contractele de vânzare-cumpărare încheiate fără respectarea obligației de a pune la dispoziție copia sunt supuse nulității relative. Anunțul de vânzare trebuie să cuprindă informații din certificat despre indicatorii de performanță (art. 24).

La construcțiile noi certificatul face parte din cartea tehnică și se prezintă comisiei de recepție la terminarea lucrărilor. Dacă apartamentul se vinde înainte de recepție, vânzătorul pune la dispoziție doar date despre performanța estimată, într-un certificat fără cod unic (art. 23). Un certificat emis fără cod unic de înregistrare este nul de drept (art. 21 alin. 8).

În practică, cere certificatul în ambele cazuri și verifică dacă are cod unic. Ce înseamnă clasele și indicatorii este explicat în ghidul despre certificatul de performanță energetică.

Riscul seismic: o noțiune care privește mai ales clădirile existente

Legea nr. 212/2022 împarte clădirile existente în patru clase de risc seismic: RsI (susceptibile de prăbușire totală sau parțială la cutremurul de proiectare), RsII (avariere majoră, cu prăbușire puțin probabilă), RsIII (avariere moderată) și RsIV (răspuns seismic așteptat similar cu cel al clădirilor proiectate pe baza reglementărilor în vigoare). Încadrarea se face printr-o expertiză tehnică, iar legea prevede ca proprietarii să transmită concluziile către autoritățile locale și către ANCPI, în vederea notării clasei în partea a III-a a cărții funciare.

Pentru un apartament într-un bloc mai vechi, merită așadar să întrebi dacă există o expertiză și să te uiți în extrasul de carte funciară, la partea a III-a. Lipsa unei notări nu spune însă, prin ea însăși, că riscul este mic: poate însemna doar că clădirea nu a fost încă expertizată. Pentru detalii, vezi clasa de risc seismic.

La un bloc nou, riscul seismic se tratează în proiect și în verificarea lucrărilor, dar noi nu am găsit în textele consultate o clasă de risc înscrisă obligatoriu pentru fiecare apartament nou. Cere documentele proiectului și lămuririle în scris, nu te baza pe afirmații orale.

Utilitățile și predarea

Pentru construcțiile noi, art. 422 alin. (5) lit. k) din Legea nr. 169/2026 obligă dezvoltatorul să predea construcția beneficiarului numai după admiterea recepției la terminarea lucrărilor și punerea în funcțiune a branșamentelor autorizate și definitive la rețelele publice de utilități. Prin urmare, nu accepta predarea cu branșamente provizorii fără o explicație scrisă. Pașii sunt tratați în contorizare și racordare la utilități.

La un apartament vechi, utilitățile există de obicei, dar starea lor variază: instalațiile interioare, contoarele, coloanele comune și sistemul de încălzire. Cere facturile recente, vezi contoarele și întreabă ce lucrări s-au făcut în bloc și ce lucrări se pregătesc. Cheltuielile de acest fel ajung, în ultimă instanță, la proprietari, prin asociația de proprietari.

Actele de cerut în fiecare caz

Documentele de bază sunt aceleași: extrasul de carte funciară actualizat, actul prin care vânzătorul a dobândit apartamentul și certificatul energetic. Vezi cum citești extrasul de carte funciară.

• La un apartament nou: dezvoltatorul poate promite vânzarea unei unități viitoare doar după notarea autorizației de construire în cartea funciară, după preapartamentare și deschiderea cărților funciare pentru unitățile individuale, iar promisiunea se încheie în formă autentică (art. 422 alin. 6 și 7 din Legea nr. 169/2026). Cere și informații despre cartea tehnică, pe care dezvoltatorul o întocmește (art. 422 alin. 5 lit. j).
• La un apartament vechi: verifică în cartea funciară cine este proprietarul, dacă există ipoteci sau alte sarcini și dacă suprafața din act corespunde cu realitatea. Întreabă dacă a fost făcută o expertiză seismică și dacă există lucrări de renovare în curs.
• În ambele cazuri: cere, înainte de semnare, acordul scris al vânzătorului asupra a ceea ce rămâne în apartament și a stării lui la predare.

Cartea tehnică a construcției este un document pe care beneficiarul trebuie să îl păstreze la zi și să îl predea noului beneficiar la înstrăinarea construcției (art. 420 lit. l din același cod). Întreabă la cine se află, mai ales în blocurile vechi.

Cum folosești comparația

Nu trage concluzia că o variantă este sigură și cealaltă riscantă. Un bloc nou fără garanții clare în contract poate pune mai multe probleme decât unul vechi, bine întreținut și cu acte curate, iar un bloc vechi poate avea probleme care se văd doar cu expertiză. Notează pentru fiecare apartament răspunsul la cele cinci puncte de mai sus: garanție, certificat energetic, risc seismic, utilități, acte. Cele necunoscute sunt întrebările pe care le adresezi înainte de a semna.

Pașii următori

Pentru varianta nouă, vezi ansamblurile din lista de proiecte, de exemplu în Sectorul 1 sau în Ilfov, și comparația dintre zone în pagina zonelor. Înainte să ajungi la contract, citește și ghidul despre cum verifici un dezvoltator. Regulile se pot schimba, iar situația ta poate avea particularități; discută cu un notar sau cu un avocat înainte de a semna.