Vicii ascunse după mutare: ce faci, cum anunți și ce termene contează

Ce înseamnă „viciu ascuns” pentru Codul civil

Art. 1707 alin. (1) obligă vânzătorul să garanteze cumpărătorul contra viciilor ascunse care fac bunul impropriu întrebuințării sau îi micșorează în asemenea măsură folosința ori valoarea încât, dacă le-ar fi cunoscut, cumpărătorul nu ar fi cumpărat sau ar fi dat un preț mai mic.

Definiția „ascunsului” este importantă: potrivit alin. (2), viciul este ascuns dacă, la data predării, nu putea fi descoperit fără asistență de specialitate de către un cumpărător prudent și diligent. Alin. (3) cere ca viciul sau cauza lui să fi existat la data predării. Iar alin. (4) arată că nu se datorează garanție pentru viciile pe care cumpărătorul le cunoștea la încheierea contractului.

Consecința practică: un defect vizibil la predare, de pildă o ușă care nu se închide, ar trebui trecut în procesul-verbal, nu așteptat. Vezi recepția apartamentului pentru ce verifici la fața locului. Un defect care apare din cauza modului în care folosești locuința, nu din construcție, nu se încadrează aici.

Art. 1708 alin. (2) mai spune că o clauză care înlătură sau limitează răspunderea pentru vicii este nulă în privința viciilor pe care vânzătorul le-a cunoscut ori trebuia să le cunoască la data încheierii contractului. Deci o clauză generală de tipul „cumpărătorul preia apartamentul în starea în care se află” nu rezolvă orice situație.

Anunțul către vânzător: prima obligație

Art. 1709 alin. (1) prevede că cumpărătorul care a descoperit viciile ascunse trebuie să le aducă la cunoștința vânzătorului într-un termen rezonabil, stabilit potrivit împrejurărilor. Sancțiunea este decăderea din dreptul de a cere măsura prevăzută la art. 1710 alin. (1) lit. d), adică rezoluțiunea vânzării. Legea nu spune câte zile înseamnă „rezonabil”; nu există o cifră pe care să o putem da.

Când viciul apare treptat, termenul curge din ziua în care îți dai seama de gravitatea și întinderea lui (alin. (3)). Dacă vânzătorul a tăinuit viciul, nu se poate prevala de această regulă (alin. (4)).

De aceea, indiferent cât de sigur ești că vei rezolva problema pe cale amiabilă, anunță în scris din timp. O discuție telefonică nu este suficientă ca dovadă.

Ce poți cere

Art. 1710 alin. (1) enumeră măsurile pe care cumpărătorul le poate obține, după caz:

• înlăturarea viciilor de către vânzător sau pe cheltuiala lui;
• înlocuirea bunului cu unul de același fel, lipsit de vicii (rar posibilă la un apartament);
• reducerea corespunzătoare a prețului;
• rezoluțiunea vânzării.

Alin. (2) permite instanței ca, la cererea vânzătorului, să dispună o altă măsură decât cea cerută, ținând seama de gravitatea viciilor și de scopul contractului. Dacă vânzătorul cunoștea viciile la data contractului, art. 1712 alin. (1) adaugă obligația de a plăti daune-interese pentru întregul prejudiciu. Dacă nu le cunoștea și s-a dispus reducerea prețului sau rezoluțiunea, el restituie doar prețul și cheltuielile vânzării, în tot sau în parte.

Termenele care contează

Ai de urmărit trei lucruri distincte. Primul este anunțul rapid, explicat mai sus. Al doilea este prescripția dreptului la acțiune: Codul civil fixează la art. 2517 un termen general de 3 ani, dacă legea nu prevede altceva, iar art. 2523 arată că prescripția începe să curgă de când titularul a cunoscut sau trebuia să cunoască nașterea dreptului.

Al treilea este regula specială pentru vicii ascunse, în art. 2531. Pentru o construcție, alin. (1) lit. b) prevede că prescripția începe să curgă de la împlinirea a 3 ani de la predare sau recepția finală, afară numai dacă viciul a fost descoperit mai înainte, caz în care curge de la descoperire. Alin. (4) precizează că aceste termene sunt termene de garanție în interiorul cărora viciile trebuie să se ivească, iar alin. (5) arată că nu se aduce atingere termenelor de garanție speciale, legale sau convenționale.

Cum se împacă exact aceste texte cu termenele din Codul construcțiilor, pentru un anumit apartament, este o chestiune pe care am lăsat-o pentru un avocat. Nu o putem rezolva în ghid. Regula de siguranță: dacă ai descoperit ceva, notifică imediat și întreabă un jurist cât timp mai ai la dispoziție.

Ce adaugă Codul amenajării teritoriului (Legea 169/2026)

Codul, în vigoare din 25 august 2026, vorbește în art. 451 alin. (3) despre executanți: ei răspund pentru viciile ascunse ale construcției ivite într-un interval de 10 ani de la recepția la terminarea lucrării. După acest termen, ei răspund pe toată durata de existență a construcției pentru viciile structurii de rezistență rezultate din nerespectarea proiectului sau a normelor de execuție în vigoare la data realizării.

Atenție la ținta textului: este vorba de executanții lucrării, nu de vânzătorul apartamentului față de cumpărător. Dacă poți invoca direct acest termen de 10 ani în raport cu dezvoltatorul sau cu constructorul depinde de contractele încheiate și de situația concretă; nu putem răspunde noi.

Art. 531 din același Cod prevede că perioada de garanție este stabilită în contractele dintre beneficiar sau dezvoltator și executant, în funcție de clasa de consecințe a construcției, cu durate minime de 5 ani pentru CC3 și CC4, 3 ani pentru CC2 și 1 an pentru CC1. Perioada începe de la procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, iar garanția pentru viciile de structură se acordă pe întreaga durată de existență a construcției. Cartea tehnică a construcției se predă, la înstrăinare, noului proprietar (art. 530 alin. (8)), așa că merită să o ceri și să vezi ce conține. Pentru contextul recepției, vezi etapele șantierului.

Cum documentezi problema

1. Fotografiază și filmează defectul cu data vizibilă, de aproape și de la distanță, înainte de orice intervenție.
2. Notează când l-ai observat prima dată și ce s-a întâmplat între timp (ploi, lucrări la vecini, reparații).
3. Adună documentele: contractul, procesul-verbal de predare, corespondența, eventualele garanții și cartea tehnică.
4. Trimite o notificare scrisă, prin canalul indicat în contract sau prin scrisoare recomandată ori e-mail confirmat, în care descrii defectul, datele și ce ceri.
5. Dacă defectul pare serios sau structural, cere o expertiză tehnică de la un specialist atestat. Costul ei poate fi o cheltuială utilă.
6. Nu efectua reparații de amploare fără să-ți păstrezi dovezile; dacă situația este urgentă, documentează-o și anunță în scris că intervii.
7. Dacă locuința face parte dintr-un bloc, informează și administratorul; unele probleme privesc părțile comune, nu doar apartamentul tău.

Rolul ISC și al ANPC

Inspectoratul de Stat în Construcții (ISC) exercită controlul statului în domeniul construcțiilor (art. 466 alin. (1) din Cod), inclusiv verificarea calității lucrărilor executate și a recepției. Controlul de stat privește respectarea obligațiilor legale de către cei implicați în construcție și nu este, ca atare, o instanță care stabilește despăgubiri între tine și vânzător. Textele consultate nu spun altceva, dar nu am găsit nici o procedură detaliată de depunere a sesizărilor individuale.

Autoritatea Națională pentru Protecția Consumatorilor (ANPC) are, potrivit paginii sale oficiale, un formular online pentru sesizări și reclamații ale consumatorilor și un serviciu de soluționare alternativă a litigiilor. Dacă o anumită situație intră în competența ei depinde de caz, așa că verifică înainte să te bazezi pe ea.

În lipsa unui acord, calea juridică rămâne instanța. Înainte de a o alege, ia în calcul costurile, durata și dovezile, împreună cu un avocat.

Pași următori

Dacă încă nu te-ai mutat, vezi ce verifici la predare în ghidul despre recepția apartamentului. Dacă defectul s-a produs după o întârziere de predare, citește și ce drepturi ai la întârzieri.

Pentru următorul apartament, compară și proiectele din lista de ansambluri noi, de exemplu în Sectorul 4 sau în Ilfov, după stadiul lucrărilor și documentele puse la dispoziție. Informațiile sunt generale, iar fiecare caz are particularitățile lui; discută cu un avocat înainte de a trimite notificări sau de a începe un proces.