Certificatul de performanță energetică: ce conține și când se cere

Ce este certificatul și cine îl face

Regulile vin din Legea 372/2005 privind performanța energetică a clădirilor, republicată. Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea 169/2026) nu a abrogat-o: în capitolul despre cerințele fundamentale, Codul spune chiar că cerințele de performanță energetică ale clădirilor sunt stabilite prin Legea 372/2005 și prin reglementările tehnice subsecvente.

Certificatul se elaborează și se eliberează de un auditor energetic pentru clădiri, la cererea investitorului, a proprietarului sau a administratorului. Este valabil 10 ani de la data eliberării înscrisă în el, cu o excepție: dacă se fac lucrări de renovare majoră care schimbă consumurile energetice, situația se reia.

Legea cere certificat pentru clădirile și unitățile lor care se construiesc, se vând, se închiriază sau sunt supuse unei renovări majore. Deci un apartament nou intră în regula generală.

Ce conține certificatul

Legea enumeră indicatorii prin care se exprimă performanța energetică. În practică, pe certificat găsești:

• consumul total specific de energie primară;
• clasa energetică;
• indicele sau clasa de emisii echivalent CO2;
• consumul specific de energie din surse regenerabile.

Consumul se calculează după o metodologie națională, bazată pe standarde europene, și ține seama de încălzire sau răcire, apa caldă, ventilare, iluminatul interior și alte sisteme tehnice ale clădirii. Este un consum calculat, într-un mod standard, nu factura pe care o vei plăti.

Certificatul mai conține recomandări pentru reducerea consumului: măsurile posibile, economiile estimate, rentabilitatea lor și, după caz, variante de finanțare. La un bloc nou aceste recomandări sunt, de obicei, scurte, dar merită citite.

Când trebuie să primești certificatul

Pentru clădirile sau unitățile care se vând ori se închiriază, cel care vinde sau închiriază trebuie să pună la dispoziția potențialului cumpărător sau chiriaș o copie a certificatului, înainte de încheierea contractului. Scopul este ca tu să știi performanța energetică a locuinței înainte să te legi de ea. Legea precizează că un contract de vânzare-cumpărare încheiat fără respectarea acestei obligații este supus nulității relative, potrivit Codului civil.

La semnarea contractului de vânzare-cumpărare, proprietarul trebuie să predea originalul certificatului noului proprietar. La înregistrarea contractului, o copie se depune la organul fiscal competent, iar originalul rămâne la proprietar.

Cere certificatul din timp, nu în ziua de la notar. Dacă este dat abia atunci, nu ai avut timp să-l citești și să-l compari cu alte oferte. Verifică și că datele de pe certificat se potrivesc cu apartamentul din contract: adresa, numărul apartamentului, suprafața utilă și data eliberării. Despre diferența dintre suprafața utilă și cea construită vezi Suprafața utilă, construită și totală. Dacă observi nepotriviri, cere în scris explicații și o versiune corectată înainte de semnare.

Apartamentul încă nerecepționat

La o locuință în construcție, certificatul final nu poate exista încă. Legea tratează separat această situație: pentru clădirile care se vând înainte de recepția la terminarea lucrărilor, dezvoltatorul pune la dispoziția cumpărătorului date despre performanța energetică a clădirii nerecepționate, sub forma unui certificat fără cod unic de identificare, neînregistrat în baza națională de date. Este deci o estimare, nu documentul definitiv.

Certificatul definitiv apare la recepție. Pentru clădirile care se construiesc, legea cere ca certificatul să fie prezentat în original comisiei de recepție la terminarea lucrărilor și anexat în copie la procesul-verbal de recepție. Procesul-verbal de recepție care nu are anexată copia certificatului este nul de drept. Certificatul face și parte din cartea tehnică a construcției.

Pentru tine, la un proiect în stadiu de proiect sau în construcție, asta înseamnă două lucruri practice: cere datele energetice disponibile acum, în scris, și cere să fie trecut în contract momentul la care vei primi certificatul definitiv. Despre recepție și cartea tehnică vezi Recepția apartamentului, iar despre riscurile unui apartament cumpărat înainte de finalizare, Apartament la stadiu de proiect.

Ce trebuie să apară în anunț

Legea cere ca investitorul, proprietarul sau administratorul clădirii să precizeze în anunțurile de vânzare sau de închiriere informațiile din certificat privind indicatorii de performanță. Printre ei se află clasa energetică și clasa de emisii.

Pentru tine, asta e un reper simplu: un anunț care nu spune nimic despre performanța energetică este un motiv să întrebi. Nu înseamnă automat că locuința e slabă, dar înseamnă că informația lipsește și poți cere certificatul sau datele pe care se bazează.

Clădiri noi și cerința „aproape zero energie”

Legea prevede că clădirile noi, pentru care recepția la terminarea lucrărilor se face pe baza unei autorizații de construire emise începând cu 31 decembrie 2020, trebuie să fie clădiri al căror consum de energie este aproape egal cu zero. Nivelul exact al consumului se stabilește prin reglementări tehnice, iar ponderea energiei din surse regenerabile este de 30% din energia primară totală consumată, calculată după metodologie.

Atenție la ce nu rezultă de aici: faptul că o clădire nouă trebuie să respecte această cerință nu garantează o anumită clasă energetică pe certificat și nu spune nimic despre costurile tale lunare. Pentru acestea contează izolația, sistemul de încălzire, modul de utilizare și facturile reale.

Ce nu îți spune certificatul

• Nu îți spune cât vei plăti pe lună: consumul este calculat standard, nu măsurat pe familia ta.
• Nu înlocuiește verificarea apartamentului: ferestrele, tâmplăria și instalațiile se văd la predare, nu pe hârtie.
• Nu acoperă costurile comune ale blocului. Pentru acestea, vezi Costuri lunare într-un bloc nou.

Unele clădiri sunt scutite de la cerințele minime, de exemplu clădirile monument istoric, locuințele folosite mai puțin de patru luni pe an sau clădirile independente sub 50 de metri pătrați. Un apartament obișnuit dintr-un bloc nou nu se află în aceste categorii.

Pașii următori

Înainte de rezervare sau de antecontract, cere în scris datele energetice ale proiectului și clauza privind certificatul definitiv. Compară apoi proiectele pe același criteriu, într-o secțiune precum Proiecte noi sau în Sectorul 6. Dacă te interesează să înțelegi de ce zonele diferă ca infrastructură, citește și Zone.

Pentru bugetul complet citește Costul total al unui apartament nou, iar pentru ordinea documentelor, Antecontract cu dezvoltatorul: clauze. Pentru situația ta concretă, întreabă un notar sau un avocat.