Clasa de risc seismic și blocurile noi: ce poți verifica

Ce sunt clasele de risc seismic

Legea 212/2022 privind unele măsuri pentru reducerea riscului seismic al clădirilor spune că reducerea riscului seismic se realizează prin măsuri de intervenție la clădirile existente care prezintă niveluri insuficiente de protecție la acțiuni seismice, degradări sau avarieri în urma unor cutremure. Capitolul principal al legii se numește chiar „reducerea riscului seismic al clădirilor existente”.

Pentru o clădire anume, riscul se stabilește prin încadrarea într-una dintre patru clase:

• RsI: clădiri susceptibile de prăbușire, totală sau parțială, la cutremurul de proiectare;
• RsII: clădiri susceptibile de avariere majoră, care pune în pericol siguranța utilizatorilor, dar la care prăbușirea este puțin probabilă;
• RsIII: clădiri susceptibile de avariere moderată, care poate pune în pericol siguranța utilizatorilor;
• RsIV: clădiri la care răspunsul seismic așteptat este similar celui al clădirilor proiectate după reglementările tehnice în vigoare.

Încadrarea se face printr-un raport de expertiză tehnică, întocmit de un expert tehnic atestat. Legea prevede ca proprietarii să transmită concluziile către primărie și către Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară, pentru ca încadrarea clădirii într-o clasă de risc să fie notată în partea a III-a a cărții funciare.

De ce nu se aplică în mod obișnuit unui bloc nou

Procesul din Legea 212/2022 pornește de la o evaluare vizuală rapidă a fondului construit existent și continuă cu expertiză tehnică acolo unde se identifică vulnerabilități. Este un mecanism pentru clădiri care există deja și au fost proiectate după reguli mai vechi. Un bloc nou este proiectat și executat după reglementările tehnice în vigoare, iar conformitatea lui se urmărește pe parcursul proiectării, execuției și recepției.

Prin urmare, dacă un dezvoltator sau un anunț afirmă că un bloc nou „are clasa RsIV”, cere să vezi ce document stă în spatele afirmației. Fără un document verificabil, formularea rămâne o afirmație comercială. Dacă documentul există, citește-l sau dă-l unui specialist.

Legea 212/2022 a fost modificată de mai multe ori, iar ultima versiune consolidată pe Portalul Legislativ este din 19 august 2026. Codul construcțiilor din 2026 (Legea 169/2026) nu o abrogă. Dacă cumperi un apartament dintr-un bloc vechi sau dintr-o clădire reabilitată, situația este alta: acolo încadrarea într-o clasă de risc este relevantă, iar un extras de carte funciară poate arăta mențiunea. Vezi Extrasul de carte funciară.

Ce se aplică de fapt unui bloc nou

Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea 169/2026) stabilește cerințele fundamentale pe care o construcție trebuie să le îndeplinească pe toată durata de existență, între ele rezistența mecanică și stabilitatea. Aceste cerințe se stabilesc diferit în funcție de tipul construcției și de clasa ei de consecințe, iar derogarea lor prin contract între persoane este interzisă.

Cerința de rezistență mecanică și stabilitate urmărește, printre altele, evitarea prăbușirii totale sau parțiale a construcției. Cum se traduce în calcule și soluții concrete se stabilește prin reglementările tehnice de proiectare, nu prin clase de risc de tipul RsI–RsIV.

Proiectul este verificat tehnic de specialiști verificatori de proiecte atestați, alții decât cei care l-au elaborat. Nivelul verificării depinde de clasa de consecințe a clădirii; Codul nu cere verificare tehnică pentru proiectele încadrate în clasa CC1, cea mai joasă. Execuția este urmărită de dirigintele de șantier și de responsabilul tehnic cu execuția, iar la final are loc recepția.

Pentru ordinea etapelor pe șantier vezi Etapele șantierului rezidențial.

Documentele pe care le poți cere

Nu poți cere un „certificat de siguranță seismică” pentru un bloc nou: ghidul nu a găsit un asemenea document în Codul din 2026. Poți însă cere documente reale, la momentul potrivit:

1. autorizația de construire și certificatul de urbanism, pentru a vedea ce s-a autorizat;
2. informații despre verificarea tehnică a proiectului și despre persoanele responsabile (proiectant, diriginte de șantier, responsabil tehnic cu execuția);
3. procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, înainte de predare;
4. cartea tehnică a construcției, care se întocmește prin grija dezvoltatorului și se predă beneficiarului; la o asociație de proprietari ea se păstrează și se completează de către administrator;
5. la vânzarea construcției, cartea tehnică, în format fizic și digital, se predă noului proprietar.

Cartea tehnică include documentația de proiectare actualizată, documentația de execuție și documentația privind recepția, precum și instrucțiuni de utilizare și întreținere. Cere să știi unde se păstrează și cine răspunde de ea. Un bloc ale cărui documente nu pot fi arătate nimănui este un semnal de întrebări suplimentare. Detalii despre recepție găsești în Recepția apartamentului.

Ce nu poate garanta niciun document

Nici un raport, nici o clasă și nici o recepție nu spun că o clădire va rezista oricărui cutremur. Clasele de risc descriu comportarea așteptată la un cutremur de proiectare, adică la o acțiune seismică definită în reglementări. Documentele arată că procesul legal a fost urmat, nu că riscul este zero.

Un exemplu de întrebare corectă către dezvoltator este: „Care sunt documentele care atestă verificarea proiectului și recepția clădirii, și când pot fi consultate?”. O întrebare mai puțin utilă este: „Este blocul sigur la cutremur?”, pentru că răspunsul poate fi doar o afirmație, nu un document. Pentru același motiv, ghidul nu compară proiecte și nu spune care zonă sau clădire este „mai sigură”. Dacă ai nevoie de o opinie tehnică, singura cale este un inginer constructor sau un expert tehnic atestat, care poate analiza documentele concrete ale clădirii tale.

Dacă ceva nu se potrivește

Dacă după mutare apar fisuri, deformări sau alte semne care te îngrijorează, notează-le, fotografiază-le și anunță dezvoltatorul în scris. Perioadele de garanție și răspunderea pentru vicii sunt explicate în Recepția apartamentului. Pentru verificarea unui dezvoltator înainte de rezervare, vezi Cum verifici un dezvoltator.

Pașii următori

Când compari proiecte, folosește aceeași listă de întrebări pentru toate, nu doar pentru unul. Începe cu Proiecte noi sau cu pagina unui sector, de exemplu Sectorul 4 ori Ilfov, iar pentru context urban citește Zone. Pentru punctul tău de vedere juridic, un avocat sau un notar te poate ajuta la contract.