Garsonieră, 2 sau 3 camere: cum alegi mărimea apartamentului

Ce înseamnă, de fapt, „garsonieră” și „cameră”

În limbajul de zi cu zi, garsoniera este un apartament cu o singură cameră de locuit, iar un „2 camere” sau „3 camere” are, respectiv, două sau trei. Legea locuinței (Legea nr. 114/1996) definește locuința ca o construcție alcătuită din una sau mai multe camere de locuit, împreună cu dependențele, dotările și utilitățile necesare. Textul consultat nu definește însă termenul „garsonieră” și nici nu explică separat ce este o „cameră”.

Asta contează în practică, pentru că în anunțuri și în contracte „2 camere” poate însemna lucruri diferite: două camere închise, o cameră și o bucătărie deschisă spre living sau un spațiu cu un colț de dormit. Nu te baza pe titlul anunțului. Cere planul apartamentului și verifică în el cum sunt separate încăperile, câte uși există și unde sunt ferestrele.

Un al doilea reper de verificat este suprafața: diferența dintre suprafața utilă și suprafața construită poate schimba mult impresia de spațiu. Pe larg este explicată în ghidul despre suprafața utilă, construită și totală.

Ce spune legea despre suprafețele minime

Anexa nr. 1 la Legea nr. 114/1996 stabilește exigențe minime pentru o „locuință convenabilă”, adică una care răspunde nevoilor de odihnă, pregătirea hranei, învățătură și igienă. Tabelul din anexă leagă numărul de persoane de numărul de camere și de suprafața utilă minimă. Valorile din textul consultat sunt:

• o persoană, o cameră: 37 mp suprafață utilă, dintre care camera de zi are cel puțin 18 mp;
• două persoane, două camere: 52 mp suprafață utilă;
• trei persoane, trei camere: 66 mp suprafață utilă.

Anexa mai prevede, între altele, o înălțime minimă de 2,55 m pentru camerele de locuit și o lățime minimă de 120 cm pentru coridoare și vestibuluri. Pentru locuințele cu o singură cameră, textul precizează că în camera de zi este inclus și spațiul de dormit.

Atenție la limitele acestor cifre. Ele descriu un standard minim al locuinței convenabile, nu o regulă care îți interzice să cumperi sau să închiriezi un apartament mai mic sau care garantează că un apartament mai mare este potrivit. Nu am verificat în ce situații concrete se aplică ele unui apartament deja construit, așa că le poți folosi doar ca reper de comparație, nu ca argument juridic.

Dacă locuiești tu: întrebări de pus înainte

Începe cu persoanele, nu cu apartamentul. Scrie cine va locui acolo acum, cine ar putea veni în următorii câțiva ani și cât timp te aștepți să rămâi. Apoi parcurge lista:

• Intimitate: ai nevoie de o cameră care se poate închide, de exemplu pentru somn, pentru lucrul de acasă sau pentru oaspeți?
• Lucrul de acasă: dacă lucrezi acasă, ai un loc fix pentru birou, cu lumină și liniște, sau lucrezi în aceeași încăpere în care dormi?
• Depozitare: încap hainele, bicicleta, valizele și lucrurile sezoniere? Verifică dacă apartamentul are debara și dacă la el se poate adăuga o boxă; vezi locul de parcare și boxa.
• Bucătăria: îți ajunge una deschisă spre living sau ai nevoie de una închisă, de pildă pentru mirosuri și zgomot?
• Baia: câte persoane folosesc baia în aceeași dimineață? Un singur grup sanitar poate deveni o limită, mai ales la trei camere.
• Orientarea și ferestrele: o cameră mare cu o singură fereastră poate fi mai puțin utilă decât una mai mică, dar luminoasă.
• Evoluția familiei: gândește-te la schimbări probabile, de pildă un copil, un părinte care vine în vizită sau un partener care se mută.

Un criteriu adesea uitat este felul în care poți schimba spațiul mai târziu. Un apartament cu pereți despărțitori simpli este mai ușor de adaptat decât unul cu structura împărțită rigid. Dacă ești la stadiul de proiect, vezi și ghidul despre apartamentele la stadiu de proiect, pentru că atunci poți discuta compartimentarea înainte de semnare.

Dacă închiriezi apartamentul: ce se schimbă

Aici întrebarea nu mai este doar ce ți se potrivește ție, ci cine ar putea locui acolo și în ce condiții. Nu putem spune care mărime „se închiriază mai bine” și nu facem calcule de randament. Putem însă arăta ce reguli verificate se aplică oricărei închirieri.

• Câți chiriași: un apartament cu mai multe camere poate fi folosit de mai multe persoane. Hotărăște din timp dacă accepți mai mulți chiriași și cum se împart obligațiile între ei.
• Sublocațiunea: potrivit art. 1805 din Codul civil, chiriașul poate subînchiria sau ceda contractul, dacă nu i s-a interzis în mod expres. Dacă nu vrei acest lucru, scrie-l în contract.
• Contractul trebuie înregistrat: art. 83 alin. (5) din Codul fiscal impune persoanei care obține venituri din cedarea folosinței bunurilor din patrimoniul personal să înregistreze contractul la organul fiscal în cel mult 30 de zile de la încheiere, și la fel orice modificare ulterioară. Textul exceptează arendarea și închirierea pe termen scurt a camerelor din locuințe proprietate personală.
• Certificatul energetic: art. 22 din Legea nr. 372/2005 cere proprietarului, cu excepțiile din art. 8, să pună la dispoziția potențialului chiriaș, înainte de contract, o copie a certificatului de performanță energetică. Despre document vezi certificatul de performanță energetică.
• Starea locuinței la predare: art. 1787 din Codul civil spune că locatorul predă bunul cu accesoriile sale, într-o stare corespunzătoare utilizării. Un proces-verbal de predare, cu lista dotărilor, previne neînțelegerile la final.

Costurile lunare ale unui apartament cresc, de regulă, odată cu spațiul, dar nu avem cifre verificate și nu le dăm. Pentru elementele care contează, vezi costurile lunare într-un bloc nou.

Un mic exercițiu de decizie, fără cifre de piață

Ia o foaie și împarte-o în trei coloane: „obligatoriu”, „de dorit”, „pot renunța”. Pune în prima coloană doar lucrurile fără de care locuința nu funcționează, de exemplu o cameră separată pentru somn sau un loc pentru birou. Apoi compară fiecare apartament cu lista, nu cu titlul anunțului. Dacă o garsonieră acoperă coloana „obligatoriu”, iar un apartament mai mare o acoperă doar pe cea „de dorit”, diferența este una de confort, nu de necesitate, și o poți judeca singur.

Verifică la fel suprafața: cere în scris suprafața utilă și cea construită și compară apartamente pe aceeași bază. Două apartamente cu același număr de camere pot avea suprafețe foarte diferite, iar o suprafață mică nu înseamnă automat un spațiu prost compartimentat.

Greșeli frecvente de evitat

• să alegi după titlul anunțului, fără să vezi planul și compartimentarea;
• să compari apartamente fără să ai aceeași măsură a suprafeței (utilă, construită, totală);
• să planifici doar pentru situația de azi, fără să te gândești la schimbările probabile ale următorilor ani;
• să ignori depozitarea și baia, care contează mai mult într-un spațiu mic;
• să închiriezi fără contract scris, fără înregistrare și fără proces-verbal de predare;
• să presupui că un standard minim din lege este o recomandare pentru cazul tău.

Pașii următori

Dacă ai clarificat nevoile, poți vedea ansamblurile noi din lista de proiecte și poți filtra după zonă în pagina zonelor. Pentru o primă orientare după sector, ai și paginile Sectorului 6 și Ilfov. Verifică fiecare informație în documentele proiectului.

Dacă ești la prima achiziție, ghidul de la căutare la mutare arată etapele în ordine. Pentru comparația între un bloc nou și unul mai vechi, vezi apartamentul nou și cel vechi. Regulile se pot schimba, iar situația ta poate avea particularități; înainte de a semna, discută cu un notar sau cu un avocat.