Locuință pentru studenți și tineri: ce verifici înainte să închiriezi

Cum verifici o ofertă înainte să te atașezi de ea

Începe cu persoana care îți propune locuința. Întreabă dacă este proprietarul și, dacă nu este, cine îl reprezintă și în baza cărui document. Cere o copie a actului de identitate al proprietarului și compară numele cu cel din extrasul de carte funciară, pe care îl poți cere sau obține singur; vezi ghidul despre extrasul de carte funciară. Dacă apartamentul are mai mulți proprietari, contractul trebuie să arate cine acționează pentru toți.

Verifică apoi locuința în sine: vizitează-o, nu te baza doar pe fotografii, și compară ce vezi cu planul și cu descrierea din anunț. Verifică dacă numărul de camere și compartimentarea sunt cele promise. Pentru a înțelege termenii din anunțuri, vezi glosarul apartamentelor noi.

Nu plăti nimic înainte să fi văzut locuința, să fi verificat proprietarul și să ai contractul în față. Dacă ți se cere o sumă ca „rezervare” sau „garanție”, cere să fie scrisă în contract, cu motivul și cu condițiile de restituire. Aceasta este o regulă practică de prudență, nu o prevedere legală.

Dacă locuința este într-un bloc nou, vezi ce informații despre proiect există în lista de ansambluri, de exemplu în Sectorul 2 sau în Sectorul 5. Ele nu înlocuiesc verificarea ofertei concrete.

Ce este contractul de închiriere, potrivit Codului civil

Codul civil definește locațiunea ca fiind contractul prin care o parte, locatorul, se obligă să asigure celeilalte, locatarul, folosința unui bun pentru o perioadă, în schimbul unui preț numit chirie (art. 1777). Contractul se consideră încheiat de îndată ce părțile au convenit asupra bunului și a prețului (art. 1781). Prin urmare, o înțelegere verbală poate produce efecte, dar este greu de dovedit; cere un contract scris și păstrează un exemplar semnat.

Ce să cauți în contract:

• Părțile și locuința: datele proprietarului, ale tale și adresa exactă, inclusiv etajul și numărul apartamentului;
• Durata: dată de început și de sfârșit. Dacă durata nu este scrisă și părțile nu au vrut o locațiune pe durată nedeterminată, Codul civil o consideră de un an pentru locuințele nemobilate și egală cu perioada pentru care s-a calculat chiria în cazul apartamentelor mobilate (art. 1785);
• Chiria și data plății: suma, moneda, data scadentă și modul de plată. Dacă nu s-a stabilit altfel, iar durata este de cel puțin un an, chiria se plătește în prima zi lucrătoare a fiecărui trimestru; pentru durate între o lună și un an, în prima zi lucrătoare a fiecărei luni (art. 1797);
• Încetarea și preavizul: cine poate încheia contractul, cu ce preaviz și în ce condiții. La o locațiune fără durată determinată, oricare parte poate denunța contractul prin notificare, cu respectarea preavizului prevăzut de lege sau, în lipsă, de uzanțe (art. 1816);
• Garanția: dacă se cere o sumă ca garanție, în contract trebuie să fie scris cuantumul, când se restituie și ce se poate reține din ea;
• Cheltuielile: cine plătește utilitățile, întreținerea, internetul și cum se împart când sunt mai mulți chiriași;
• Inventarul: lista mobilei și a aparatelor, cu starea lor.

Prețul chiriei nu este reglementat aici și nu dăm cifre. Contractul este negociabil, iar orice punct neclar merită clarificat înainte de semnare.

Înregistrarea contractului la ANAF: cine o face și de ce îți folosește

Potrivit art. 83 alin. (5) din Codul fiscal, proprietarul, uzufructuarul sau alt deținător legal care obține venituri din cedarea folosinței bunurilor din patrimoniul personal trebuie să înregistreze contractul la organul fiscal competent, în cel mult 30 de zile de la încheiere. Aceeași regulă se aplică modificărilor ulterioare. Dacă bunul este deținut în comun, contractul desemnează persoana care îndeplinește obligația. Procedura se stabilește prin ordin al președintelui ANAF. Textul exceptează închirierea pe termen scurt a camerelor din locuințe proprietate personală și arendarea.

Obligația este a proprietarului, nu a ta. Totuși, îți este utilă: un contract înregistrat la organele fiscale este, potrivit art. 1798 din Codul civil, titlu executoriu pentru plata chiriei la termenele și în modalitățile din contract. Asta îl privește în primul rând pe proprietar, dar arată că un contract serios trece pe la fisc. Dacă proprietarul refuză să înregistreze contractul, întreabă de ce și cere sfatul unui jurist înainte să semnezi.

Dacă locuința este vândută pe durata contractului, dreptul tău de chiriaș este opozabil noului proprietar în anumite condiții: dacă locațiunea este notată în cartea funciară sau, pentru imobilele neînscrise în cartea funciară, dacă data certă a contractului este anterioară datei certe a vânzării (art. 1811). Un contract cu dată certă, de exemplu înregistrat sau autentificat, te protejează mai bine. Verifică la un notar sau la un avocat ce variantă ți se potrivește.

Ce sumă se plătește la fisc, cum se calculează impozitul și ce declarații depune proprietarul nu te privește direct. Dacă te interesează tema din perspectiva proprietarului, citește obligațiile fiscale la închirierea unui apartament nou.

Predarea locuinței și starea ei

Proprietarul trebuie să predea locuința împreună cu accesoriile ei, într-o stare corespunzătoare utilizării (art. 1787). Pe durata contractului, el trebuie să facă reparațiile necesare menținerii în stare de folosință, iar reparațiile locative, de întreținere curentă, sunt în sarcina chiriașului, în lipsa unei prevederi contrare (art. 1788 și 1802). Dacă apare o defecțiune care cade în sarcina proprietarului, trebuie să îl anunți imediat (art. 1801), de preferat în scris.

Pentru a evita discuțiile la final, fă la intrare un proces-verbal de predare, cu fotografii, citirile contoarelor și lista dotărilor. La restituire, locatarul trebuie să înapoieze locuința în starea în care a primit-o, cu excepția uzurii normale a timpului (art. 1821). Nu modifica locuința fără acordul proprietarului: dacă lucrările au fost făcute fără acordul prealabil, acesta poate cere readucerea în starea inițială și despăgubiri (art. 1823).

Dacă locuința are vicii care îi micșorează folosința, locatorul răspunde chiar dacă nu le-a cunoscut, iar locatarul poate cere scăderea proporțională a chiriei sau, în cazuri grave, rezilierea (art. 1790 și 1791). Viciile aparente, pe care nu le-ai semnalat la preluare, nu mai pot fi invocate ulterior în aceeași formă, de aceea notează totul din prima zi.

Certificatul energetic: art. 22 din Legea nr. 372/2005 cere proprietarului să pună la dispoziția potențialului chiriaș, înainte de contract, o copie a certificatului de performanță energetică, iar anunțul trebuie să includă informații din el (art. 24). Poți cere această copie și o poți folosi ca să înțelegi cât de eficientă este locuința; vezi certificatul de performanță energetică.

Dacă locuiești cu colegi: sublocațiune și răspundere

Mulți studenți închiriază împreună. Stabilește de la început cine semnează contractul: dacă toți, răspunderea față de proprietar poate fi comună; dacă doar unul, ceilalți ar fi sublocatari. Potrivit art. 1805 din Codul civil, chiriașul poate subînchiria sau ceda contractul dacă nu i s-a interzis expres. Verifică așadar dacă proprietarul a interzis sublocațiunea.

Locatarul răspunde pentru degradările produse de membrii familiei sale, de sublocatar și de persoanele cărora le-a permis accesul în locuință (art. 1822). Între colegi, fă un acord scris despre împărțirea chiriei, a utilităților și a garanției, și despre ce se întâmplă dacă unul pleacă. Contractul cu proprietarul nu rezolvă singur aceste lucruri.

Când situația se schimbă: plecarea mai devreme

Dacă trebuie să pleci înainte de termen, contractul este documentul decisiv. La o locațiune cu durată determinată, încetarea anticipată depinde de ce ai convenit; în lipsa unei clauze, nu presupune că poți pleca fără consecințe. La o locațiune fără durată determinată, oricare parte poate denunța contractul cu respectarea preavizului (art. 1816). De aceea citește înainte de semnare clauzele despre încetare, preaviz și garanție. Dacă apare un conflict, cere sfatul unui avocat înainte de a opri plata chiriei sau de a părăsi locuința.

Pașii următori

Dacă te gândești la un moment viitor la cumpărarea unei locuințe, ghidul de la căutare la mutare arată etapele, iar garsoniera, 2 sau 3 camere te ajută să judeci mărimea. Pentru a vedea ce există în zonele unde cauți, folosește pagina zonelor. Informația de aici este generală. Regulile se pot schimba, iar situația ta poate avea particularități; înainte de a semna, discută cu un notar sau cu un avocat.