Închirii un apartament nou? Obligațiile fiscale de bază ale proprietarului

Ce se consideră venit din închiriere

Materialul ANAF definește veniturile din cedarea folosinței bunurilor ca venituri, în bani sau în natură, provenind din cedarea folosinței bunurilor mobile și imobile, obținute de proprietar, uzufructuar sau alt deținător legal, altele decât veniturile din activități independente. Închirierea unui apartament din patrimoniul personal intră în această categorie.

Același material menționează separat închirierea pe termen scurt a camerelor din locuințe proprietate personală, care are reguli proprii. Nu le tratăm aici; dacă te gândești la o astfel de variantă, întreabă un contabil ce regim se aplică.

Primul pas: înregistrarea contractului de închiriere

Potrivit materialului ANAF, persoanele fizice care obțin venituri din cedarea folosinței bunurilor din patrimoniul personal, altele decât cele din arendare și din închirierea turistică a camerelor, trebuie să înregistreze contractul încheiat între părți, precum și modificările ulterioare. Termenul indicat este de cel mult 30 de zile de la încheierea contractului sau de la producerea modificării, la organul fiscal competent.

Se folosește formularul 168, „Cerere de înregistrare a contractelor de locațiune”, însoțit de o copie a contractului, pe care locatorul o certifică prin mențiunea „conform cu originalul” și semnătura lui. Pagina oficială ANAF a formularului arată că există un formular web, precum și aplicații de completare, iar versiunea curentă este cea conformă cu OPANAF 161/2025. Pagina nu detaliază cine depune sau în ce termen, așa că termenul de 30 de zile îl luăm din materialul de îndrumare menționat.

Modificarea sau încetarea contractului se poate înregistra tot prin același formular, bifând căsuța „Modificare” sau „Încetare”, cu documentele justificative. Dacă închirierea se termină înainte de termen, nu ignora acest pas.

Cum se calculează impozitul când chiriașul este o persoană fizică

Venitul brut este totalitatea sumelor în bani sau echivalentul în lei al veniturilor în natură, stabilite prin contract pentru fiecare an fiscal, indiferent de momentul încasării. Cu alte cuvinte, contează chiria prevăzută în contract, nu data la care ți s-au virat banii.

Dacă chiria este exprimată într-o valută, venitul brut anual se calculează pe baza chiriei lunare convertite la cursul mediu anual al pieței valutare, comunicat de Banca Națională a României, din anul în care s-a realizat venitul. Venitul brut se majorează și cu cheltuielile care, potrivit legii, cad în sarcina proprietarului, dacă sunt făcute de chiriaș.

Venitul net se stabilește prin deducerea din venitul brut a unei cote forfetare de 20% pentru cheltuieli, iar impozitul este de 10% din venitul impozabil. Cota forfetară se aplică direct asupra venitului brut. În materialul consultat nu apare o variantă de a deduce, în schimb, cheltuielile reale (reparații, mobilier, taxe) pentru închirierea unei locuințe, așa că nu o prezentăm; dacă ai întrebări, cere o confirmare de la ANAF.

Exemplu de calcul (ilustrativ, cu sume inventate): chiria din contract este de 2.000 lei pe lună, închiriat pe tot anul. Venitul brut anual este 2.000 x 12 = 24.000 lei. Cota forfetară de cheltuieli: 24.000 x 20% = 4.800 lei. Venitul net: 24.000 - 4.800 = 19.200 lei. Impozitul: 19.200 x 10% = 1.920 lei. Sumele sunt doar pentru a arăta pașii; ale tale depind de contractul tău.

Declararea și plata

Atunci când chiriașul este persoană fizică, proprietarul declară venitul în declarația unică (formularul 212), completând capitolul I, până la 25 mai a anului următor celui în care a realizat venitul. Tot până la acea dată se plătește impozitul, la bugetul de stat. Materialul ANAF explică și că depunerea electronică se face prin portalul ANAF, secțiunea „Servicii online”, iar fișierul generat se transmite prin Spațiul Privat Virtual (SPV).

Dacă nu ai SPV și nici calculator, materialul amintește că unitățile fiscale au calculatoare de autoservire pentru înregistrarea în SPV, completarea și depunerea declarației.

Dacă proprietarul are venituri din închiriere pe tot parcursul unui an, un calendar practic arată astfel: contractul se înregistrează în 30 de zile, venitul anului curent se adună în cursul anului, iar în anul următor, până la 25 mai, se depune declarația și se plătește impozitul. Notează termenul în calendar.

Când chiriașul este o firmă

Dacă chiria este plătită de o persoană juridică sau de o altă entitate care are obligația de a ține evidență contabilă, regulile se schimbă. Venitul net se stabilește la fiecare plată, de către plătitor, prin aplicarea aceleiași cote forfetare de 20%, iar impozitul de 10% este reținut la sursă și este final. Plătitorul îl declară și îl plătește, la bugetul de stat, până la data de 25 a lunii următoare celei în care a fost reținut.

În acest caz, potrivit materialului ANAF, proprietarul nu depune declarația unică pentru acest venit. Din material rezultă că obligația de înregistrare a contractului vizează veniturile din cedarea folosinței, fără a fi limitată la chiriașii persoane fizice; confirmă la ANAF pentru cazul tău.

Contribuția de sănătate (CASS)

Veniturile din închiriere pot atrage și contribuția de asigurări sociale de sănătate. Materialul ANAF arată că aceasta este datorată dacă veniturile, cumulate după caz cu alte venituri, sunt cel puțin egale cu plafonul de 6 salarii minime brute pe țară. Baza anuală de calcul este de 6, 12 sau 24 de salarii minime, după cum veniturile estimate sunt între 6 și 12, între 12 și 24, respectiv cel puțin egale cu 24 de salarii minime, iar contribuția este de 10% aplicat bazei.

Salariul minim luat în calcul este cel în vigoare la 1 ianuarie a anului în care s-a realizat venitul. Materialul dă, pentru 2026, valoarea de 4.050 lei, deci 6 salarii înseamnă 24.300 lei. Verifică valoarea actuală pe site-ul ANAF înainte să te bazezi pe aceste cifre.

Exemplu de calcul (ilustrativ): dacă singurul venit este cel din exemplul de mai sus, venitul net de 19.200 lei este mai mic decât 24.300 lei, deci nu se atinge plafonul. Dacă mai ai alte venituri de același tip, ele se cumulează. Pentru a avea calitatea de asigurat poți opta, tot prin declarația unică, pentru plata CASS în cursul anului, dar aceasta este o decizie personală.

Ce nu acoperim și ce faci mai departe

Nu am abordat impozitul pe clădiri, eventualele reguli pentru mai multe contracte, închirierea către societăți prin intermediari și nici costurile din bloc. Pentru ultimele, citește costul total al unui apartament nou și ghidul despre asociația de proprietari.

Dacă încă ești în faza de achiziție, vezi TVA la locuințele noi și lista de ansambluri noi; poți filtra și după zonă în Sectorul 6 sau în Ilfov. Informațiile din acest ghid sunt generale, iar situația ta poate avea particularități; discută cu un contabil sau cu un consultant fiscal înainte de a-ți încheia contractul.