Poți vinde apartamentul înainte de predare? Cesiunea antecontractului

Ce este cesiunea contractului

Codul civil reglementează într-o secțiune separată „cesiunea contractului”. Potrivit art. 1315 alin. (1), o parte își poate substitui un terț în raporturile născute dintr-un contract numai dacă prestațiile nu au fost încă integral executate, iar cealaltă parte consimte la aceasta. Alin. (2) adaugă că sunt exceptate cazurile prevăzute anume de lege.

Traducerea pentru cumpărătorul unui apartament în construcție este următoarea. Cel care a semnat promisiunea (cedentul) iese din contract, iar o altă persoană (cesionarul) intră în locul lui, cu drepturile și obligațiile rămase. Dezvoltatorul, adică partea „cedată”, trebuie să fie de acord. Fără acest acord, schimbarea nu produce efecte față de el.

Cesiunea nu este același lucru cu vânzarea apartamentului. Până la predare nu ai un apartament de vândut, ci o poziție într-un contract. După ce ai încheiat contractul de vânzare și ai primit imobilul, situația este una obișnuită de vânzare între particulari, despre care nu vorbim aici. Pentru diferența dintre cele două etape vezi ghidul despre antecontractul cu dezvoltatorul.

Rolul dezvoltatorului: acord dat acum sau mai târziu

Art. 1317 alin. (1) arată că o parte poate consimți dinainte ca partea cealaltă să își substituie un terț. În acest caz, cesiunea produce efecte din momentul în care substituirea este notificată sau, după caz, din momentul în care este acceptată. Așadar, există două modele: acordul se cere de fiecare dată, la fața locului, sau este dat anticipat prin chiar contract.

Legea nu spune ce condiții poate pune dezvoltatorul. Ele se găsesc, dacă există, în promisiunea ta. De aceea, citește cu atenție clauzele care privesc transferul poziției contractuale:

• Interdicții: contractul poate spune că nu poți ceda deloc sau că poți ceda doar cu acord scris prealabil.
• Procedura: cui trimiți cererea, ce documente despre noul cumpărător se cer și în cât timp trebuie să răspundă dezvoltatorul.
• Costuri: dacă se percepe o taxă sau un comision și în ce situații; verifică și dacă suma este precizată clar.
• Condiții de plată: dacă se cere ca ratele scadente să fie achitate înainte de cesiune.
• Situația avansului: cine rămâne îndreptățit la sumele deja plătite și cum se consemnează acest lucru în actul de cesiune.
• Refuzul: dacă dezvoltatorul își rezervă dreptul de a refuza fără motiv sau trebuie să arate o justificare.

Dacă o clauză îți pare disproporționată sau neclară, discut-o cu un jurist înainte de a face pași. Nu putem spune ce este „obișnuit” și nu avem cifre de referință pentru astfel de taxe.

Forma actului: de ce întrebarea notarială contează

Art. 1316 din Codul civil cere ca cesiunea contractului și acceptarea ei de către partea cedată să fie încheiate în forma cerută de lege pentru validitatea contractului cedat. Cu alte cuvinte, forma cesiunii urmează forma contractului pe care îl cedezi.

Aici intră în joc Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea nr. 169/2026, în vigoare din 25 august 2026). Art. 422 alin. (7) prevede că promisiunile de vânzare, de cumpărare și promisiunile bilaterale privind unitățile individuale din condominiul viitor sau locuințele individuale viitoare se încheie numai în formă autentică, după notarea autorizației de construire în cartea funciară și după obținerea extrasului de carte funciară pentru unitatea respectivă. Alin. (8) adaugă că notarul solicită notarea promisiunii în cartea funciară în ziua întocmirii sau cel târziu în următoarea zi lucrătoare.

Din combinarea celor două texte pare să rezulte că, pentru o promisiune supusă acestei reguli, și cesiunea ei ar trebui făcută în formă autentică. Spunem „pare” deoarece este o interpretare, nu o regulă scrisă expres în Cod. În plus, nu am verificat cum se aplică regulile noi promisiunilor semnate înainte de 25 august 2026, care pot fi supuse altor reguli de formă. Aceasta este exact întrebarea pe care trebuie să o pui unui notar.

Art. 1317 alin. (3) mai spune că dispozițiile în materie de carte funciară rămân aplicabile. Dacă promisiunea ta a fost notată în cartea funciară, întreabă cum se reflectă schimbarea de parte. Pentru a înțelege ce se înscrie acolo, vezi extrasul de carte funciară.

Ce se întâmplă cu cel care iese din contract

Potrivit art. 1318 alin. (1), cedentul este liberat de obligațiile sale față de dezvoltator din momentul în care substituirea produce efecte față de acesta. Dezvoltatorul poate însă declara că nu îl liberează pe cedent. Atunci se poate îndrepta împotriva lui dacă cesionarul nu își execută obligațiile, cu condiția ca, sub sancțiunea pierderii dreptului de regres, să îi notifice neexecutarea în 15 zile de la data neexecutării sau de la data la care a aflat de ea (alin. (2)).

Practic, înainte de semnare întreabă explicit: ieși complet din contract sau rămâi răspunzător dacă noul cumpărător întârzie cu plățile? Răspunsul trebuie să apară în actul de cesiune.

Alte două reguli din Codul civil merită cunoscute. Art. 1319 arată că dezvoltatorul poate opune cesionarului toate excepțiile care rezultă din contract, iar art. 1320 alin. (1) prevede că cedentul garantează validitatea contractului. Aceasta înseamnă că, dacă promisiunea are o problemă de fond, cel care a cedat poate răspunde pentru ea. De aceea contează să fie corectă încă de la început.

Pașii practici, în ordinea firească

1. Recitește promisiunea și notează tot ce privește cesiunea, subrogarea, transferul drepturilor, notificările și taxele.
2. Cere dezvoltatorului, în scris, procedura și condițiile pentru transfer. Păstrează răspunsul.
3. Dacă ai un credit pentru plata avansului sau un alt angajament, anunță banca; vezi și creditul pentru o locuință în construcție.
4. Pune un notar să verifice forma actului și actele necesare, inclusiv cartea funciară.
5. Stabilește în scris între tine și cumpărătorul nou ce preia cine: sumele plătite, ratele rămase, termenul de predare, eventualele penalități.
6. Cere ca în actul final să fie menționată clar eliberarea ta din contract sau, dacă nu există, limitele răspunderii.
7. Despre eventuale efecte fiscale ale sumelor obținute întreabă un contabil sau un consultant fiscal; nu am verificat această parte.

Ce nu poți ști dinainte

Faptul că legea permite cesiunea nu înseamnă că ea este simplă. Dezvoltatorul poate cere condiții, un nou cumpărător trebuie găsit, iar ritmul în care se vinde un apartament neterminat variază. Nu oferim estimări de preț sau de timp.

Dacă ești de cealaltă parte, adică ești tu cel care ar prelua un contract, verifică același lucru invers: ce ai de plătit în continuare, cine garantează lucrările și ce spune dezvoltatorul despre transfer. Toate regulile de mai sus se aplică și ție ca cesionar.

Pași următori

Înainte de a semna orice, înțelege contractul pe care îl preiei sau îl cedezi: citește ghidul despre clauzele din antecontract și cum verifici un dezvoltator. Dacă te gândești la întârzieri, vezi întârzierea predării.

Dacă vrei să compari proiecte după zonă, poți porni de la lista de ansambluri noi sau de la harta zonelor. Informațiile sunt generale, iar fiecare caz are particularitățile lui; discută cu un notar sau cu un avocat înainte de a semna.